前段时间这一年年来，全中国甚么商品最不好卖，我想恐怕就是新房子了。不知道怎么突然之间房地产业就步入到了上行地下通道，任凭地产商如何的折扣以及商业银行降按揭降基准利率，可是新房子还是所以的难卖。
过往他们就讲过我国的房地产业市场从来都是买跌圣克洛县跌的，当不动产步入到上行地下通道之时，许多人有上车的使命感，他们真的楼价会急速的上涨，早买就早赚到，哪怕你并不着急去住，但你十分害怕你比自己迟了一步，今后就要比自己掏几十万的钱，因此越楼价涨得快的这时候，越新房子特别好卖的这时候。
反过来讲，这一年年来虽然诸多因素的叠加，使房地产业步入到了上行地下通道，买车人们在追跌邮购，他们真的楼价那时早已开始跌了，而且地产商在急速的折扣即使疯狂的折扣，所以我无不如艾涅勒再等待一两年，也可能今后还有更大的利好出来。
即使前段时间基准利率早已跌到甚么状态了，LPR的两次调整，有中介Puits说这是过去Azamgarh年来商业银行基准利率最低的这时候，在有的是卫星城首套房的贷款基准利率早已跌到4%左右了，你跟商业银行谈谈，真有可能领到比4还要低的基准利率，按揭也只有两成，买车成本确实比过往这两年有了大幅的下降。
但有两个难题实际上使许多顾客进退两难，他们对买车有两个害怕，甚么呢？烂尾楼的难题，在过往的20年他们引入并发扬了现房那个概念，对绝大部分买车人来说，他们去买的新房基本都是现房，有的是是新盘建起来了才卖，有的是你能看到的只是示意图和设计图，但没办法虽然整个市场都是这样，因此他们也真的买现房没有甚么太大的难题。
不过当房地产业步入到上行地下通道后，当许多地产商特别是大地产商出现资本金链断裂之时，现房那个难题麻烦了，因为有大批的地产商资本金LX1不上去，产生了烂尾。过往烂尾楼是两个十分个别的现象，虽然每个卫星城都有但绝大部分顾客遭受不到烂尾房。
而前段时间一两年年来，烂尾房有扩散之势，特别是过往咱们买车还经常讲中小地产商你要谨慎一点，有可能它们资本金不是很雄厚，出事的话它就还不下钱就跑路了，大地产商没事。
不过今年的特点是越大的民营地产商，越那种在全国多个卫星城拿地，十几个新盘同时开发的地产商越容易遭受到资本金链的经济危机。原来你烂尾两个楼两个楼而已，那时一下子十几个楼一块烂尾，因此买车人们颇有点儿难以忍受了，以至于上个月有许多地方的买车业主们联合发出声明，说虽然楼房烂尾了，他们准备给商业银行electrons。
因此那个这时候他们就说如果放任那个情况扩散下去，不只是不动产的经济危机，即使会造成金融系统的经济危机，因此对今天大批的买车人来说他们颇有点儿不知所措了。你要去买车博奈县它按揭多低基准利率多低折扣多狠，但你总要谈谈我那个钱迪雷省后，我新房子能不能领到手，如果现房黑唇烂尾的可能，所以那时谁花钱谁不就掉到陷阱中去了吗？
因此我真的烂尾楼因素的存在也使许多人越看到折扣的新房子越不敢买，因为他们都有那个心理预期，如果地产商一直狠折扣说明地产商手里钱不充裕，我那时花钱把新房子买了，一旦地产商剩下的新房子卖不掉烂尾了跑路了怎么办，因此很显然烂尾楼那个难题不解决，预售制那个难题不解决，将会挫伤许多买车人的信心，使他们不敢买车。
当然也虽然这样比较奇特的市场环境，那时有三种新房子还颇为抢手，我真的如果好朋友们前段时间想买车的话，倒真是可以参考这三种房，哪三种呢？第一种就是大国企，大央企开发的新房子，他们注意到前段时间一两年年来，遭受到资本金链难题的主要是民企，有许多民营的房地产业企业虽然前期扩张太快，在许多卫星城急速的买地。
他们知道房地产业行业是标准的资本金密集型行业，许多房地产业商干的是10个锅9个盖的生意，而且大批的从商业银行借款即使在社会上搞各种各样的融资发行理财产品，这样它们把自己的资本金链绷得特别紧，一旦有两个地方出现了难题，多米诺骨牌倒下就全盘皆输，因此那时许多人真的对民营房地产业公司早已失去了信心，他们真的这些公司资本金链太紧，有可能遭受到商业银行的electrons。
而且过往大批的理财还需要兑付，因此它们出难题的可能性比较大，反过来讲房地产业界有几家规模十分庞大的央企和国企，相对来说这些企业的资本金十分雄厚，而更关键的是人家有能力领到商业银行的贷款，因此这些企业开发的新盘哪怕是现房到目前为止他们也没有听说过干不下去烂尾的情况。
说实话房地产业行业国家队的茁壮成长使许多人在买车的这时候首先第两个就要判断房地产业开发企业的性质如何，民企的那时许多人都不敢碰了，要买现房恐怕只敢买央企买国企的，而且虽然这些企业的新房子还是能卖掉的，因此下一步的土地市场早就有房地产业业内人士指出恐怕也只有央企和国企才敢于去拿地。
道理很简单，对广大的民营房地产业公司来说，那时那个新房子就卖不出去，资本金链绷紧到那个状态，根本就没有余钱再去拿地，因此如果再拍卖土地的话，很显然就是央企的天下。
当然还有第二种新房子好卖那就是现房，他们注意到没有，那时在许多卫星城的房地产业市场中现房成了许多地产商的两个杀手锏，有许多地产商在推销自家新盘的这时候讲得很清楚，我是早已交付了的现房，即买即住即办产权，甚么意思？
当别的地产商还在卖现房的这时候，我卖的可是现房，不单早已封顶而且早已交付即使精装修完成，可以马上办产权，不管你是贷款还是全款，新房子是完整的交给你的，没有任何产权上的瑕疵，这当然大大提升了顾客的买车兴趣。
你想过往买现房你还得等个一年半载，即使两年三年，这段时间你还得自己解决居住难题，那时我直接买现房了，马上可以拎包入住了，更关键的是没有任何产权上的瑕疵，买到手就是我的，不存在烂尾房的难题，因此他们发现没有，现房前段时间还是很好销售的。
特别是那时按揭也低基准利率也低，地产商折扣也狠，因此购买现房确实是个很好的时机，当然还有第三种新房子很好卖，他们可能想象不到，那就是二手房，今年上一年的情况是许多地方的二手房实际上是十分难卖的，道理很简单，当新房市场都出现冷清行情的这时候，二手房就更冷清了。
特别是新房相对来说折扣比较容易，对地产商来讲，它们要考虑的难题许多，当然要考虑那个项目能不能赚钱，会不会亏本，但也要考虑整个公司整个集团能不能生存下去，因此有些地产商完全可以是壮士断腕的。
他们真的看到有的是楼那个成交价格也就比土拍价格的楼面价高一点点，对地产商来说，卖那个楼绝对是亏钱，但亏钱也要卖，为甚么？亏钱卖掉新房子好歹钱能拿回来，商业银行贷款还得下去，整个公司能活下去，没有永远赚钱的生意，但你必须保持公司能存活，因此相对来说地产商折扣那个力度是很大的。
不过二手房的折扣力度经常性的没有所以大，对绝大部分二手房房东来说，他们都真的自己那个新房子是宝贝一样，博奈县你当年是花多少钱买的，只要二手房中介报出两个价格，你就真的那个价格应当是我那个新房子能卖出的价格，因此大批的二手房房东实际上是不愿意降价的，或者说他们真的市场形势还行，我可以观望一段再说。
不过经过了长时间的观望，今天房地产业步入到上行地下通道，这早已是个板上钉钉的事实了，因此许多二手房房东有点儿扛不住了，他们出于各种各样的原因，那时也在挥泪大甩卖也在降价。而对顾客来说，选择二手房好处其实还是挺多的，有许多二手房刚交付几年而已，小区内的绿化也好，房屋内部的装修也好还都是很新的，更关键的是二手房周边的配套相对比较成熟，不像新小区交付两三年之内周边配套都完成不了。
而且最重要的还是二手房几乎没有产权的难题，有产权你们也没法买卖，这就避免了烂尾楼的出现，因此今天在许多卫星城如果二手房房东敢于降价，能够提供低于市场价的价格，二手房其实还是挺好卖的。
许多卫星城在过去两三个月也出现了二手房销售的小阳春，因此这就提醒他们实际上没有卖不出去的新房子，只有卖不出去的价格，如果许多二手房房东真的想把自己的新房子脱手的话，真的你得提供两个合理的价格，你得让买车人感觉到占了便宜，你那个新房子才能迅速的出手。
因此他们看到了吧，今天市场上甚么样的新房子好卖，大央企的新房子，有国家信用做背书的新房子，现房销售的新房子，产权毫无瑕疵的新房子，以及部分低于市场价的二手房。
确实对广大买车人来说，眼下算是两个不错的买车机会，如果你买车的目的不是为了炒作而是为了自己居住的话，所以确实虽然房地产业步入到了上行地下通道，因此那时许多顾客有了议价空间，你可以跟地产商谈价格，你可以和二手房房东要求降价，而且很显然他们都认为那个上行地下通道至少会再持续一两年，因此这一波房地产业的上行我真的对每个地产商来说都是两个考验。
过往你可能要追求的是土地储备追求的是市场规模，但那时许多地产商要考虑的是第一我如何使我的资本金链不所以紧张，第二我如何求得广大顾客的信任，让他敢于过来买我的新房子难题，因此取消预售制的又被提出来了。
在过往的20年，预售制确实取得了巨大的成功，他们经常讲为甚么他们要搞预售制，就是因为预售制能解决掉地产商很大程度的资本金不足，房地产业行业是个资本金密集型的行业，没有足够的资本金就无法迅速地开发。
20年大多数企业都没钱的这时候，预售制很好地帮助了地产商迅速的回笼资本金投入再生产，10个锅9个盖，然后求得超额利润。而预售制走到了今天，说实话它的许多弊病都表现出来了，但他们确实不能从行政上一刀切，干脆把预售制统统取消。
不过买车卖房毕竟也是个商业行为，既然是商业行为他们就把商业的归还给市场我真的完全可以，让市场这只看不见的手来规范那个行为，大的地产商你有足够的信用，所以你就敢于做现房，老百姓敢相信你敢先把钱给你，两年后领到房你这套就运作得了。
而对那些中小地产商或者民营地产商来说，虽然大批烂尾楼的存在，因此你开发的现房老百姓是不敢买的，他们害怕钱交了你烂尾了怎么办，因此这就更考验你的资本金运作能力了，你就更必须把你的新房子全部建设完，达到交工标准才能卖，那个这时候才有人敢买。
当然了这对地产商来说，是需要准备更多的自有资本金的，不过这就是一种博弈，他们不会用行政的手直接取消掉现房，但他们会用市场调节来使那些真正有实力的地产商才敢于开发现房，而那些暂时实力不够或者说信誉不强的地产商，你就只能卖现房了。
