中新社北京5月5日电 题：推动地产投资消费市场相对平稳身心健康产业发展——全面落实政治局全会信念搞好现阶段经济组织工作系列产品提要之五
中新社记者Ins13zD、刘夏村、郑钧天
4月29日召开的中共政治局全会提出，要秉持房子是用以住的、不是用以炒的功能定位，全力支持各地从当地实际出发健全地产投资政策，全力支持连续性和明显改善性廉租房市场需求，优化商品住宅预购资本金市场监管，推动地产投资消费市场相对平稳身心健康产业发展。
现阶段，全面贯彻全面落实政治局全会信念，要死守功能定位，总体性标本兼治，在调控的精准性上下工夫，有效率控管重点项目信用风险，搞好刘天祺大文章，采取综合措施推动地产投资金融行业迈入动态平衡。
秉持刘天祺当先，促地产投资消费市场相对平稳身心健康产业发展
今年以来，全国地产投资消费市场运行总体相对平稳，但其下行态势需高度关注。
从地产投资金融行业几个关键指标看：上半年地产投资开发投资环比增长0.7%；3月，70个郊县中，各线城市商品住宅产品零售价格环比上升或涨幅回落；上半年商品住宅产品销售占地面积环比上升18.6%；土地添置占地面积环比上升41.8%；地产投资开发民营企业妥当资本金环比上升19.6%。
受禽流感反弹、部分颈部地产商债务偿付信用风险曝露、家庭收抄底场预期上升等不利因素负面影响，地产投资消费市场市场预期转好，地产投资产品销售上升，民营企业资金面信用风险有所聚集。
在地产投资消费民营民营企业方面，受部分地产商happen等负面影响，银行等金融机构收紧融资端，产品销售下滑，许多地方性对商品住宅预购资本金市场监管不规范，双重不利因素激化了地产商的资金面信用风险，使地产投资消费市场通气出现腹水。
较长以来，买房人和明显改善性廉租房市场需求群体面临较高的贷款利率，许多地方性首房证照的判定标准尚待健全，这些不利因素增加了买房人的买房成本，激化了廉租房消费者减缓抄底的趋势。
2021年，我国地产投资业产值占GDP比重为6.8%。地产投资业规模大、链长、牵涉面广，对国民经济发挥着极其重要的作用，要有效率控管重点项目信用风险，死守不发生整体性信用风险铁律。
地产投资既可以是经济社会产业发展的‘压舱石’，也可能是‘信用风险源’，对经济金融稳定和信用风险防范有着重要的整体性负面影响。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。
中国宏观经济研究院研究员刘琳说，此次政治局全会围绕地产投资消费市场产业发展释放了刘天祺当先的积极信号。各地在守好信用风险铁律的同时，针对推动地产投资消费市场相对平稳身心健康产业发展，可以更加有针对性地、灵活地总体性标本兼治，明显改善土地出让条件，全力支持首套连续性买房市场需求和合理明显改善性市场需求，针对新市民、青年人等群体增加保障性租赁廉租房供应。
秉持总体性标本兼治，引导地产投资消费市场动态平衡
降低限购限售门槛、下调首付比例、降低按揭贷款利率……今年以来，累计近110个城市已出台各类地产投资消费市场调控政策。
专家表示，此次政治局全会提出两个全力支持、一个优化，充分释放出对各地总体性标本兼治的政策信号。
我国地域广袤，各地区之间地产投资消费市场差异大，消费市场分化明显。长三角、珠三角区域许多热点城市供需矛盾在较长内依然比较突出，消费市场回升市场预期逐步增强，然而部分人口持续流出的城市消费市场仍在低位运行。
针对新情况新挑战，各地以全力支持首套连续性买房市场需求、合理明显改善性市场需求、租赁廉租房市场需求为着力点总体性标本兼治；相关部门出台促地产投资消费市场动态平衡措施。
100多个城市的银行根据消费市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率；部分城市对生育二孩、三孩家庭购买首套廉租房的，提高廉租房公积金贷款额度上限；扩大抵押贷款全力支持优质民营企业对出险民营企业的并购贷款，允许债务展期；规范预购资本金市场监管；保障性租赁廉租房贷款不纳入贷款集中度管理……
优化廉租房供应结构，大力产业发展租赁廉租房。加快保障性租赁廉租房建设，产业发展长租房消费市场。据相关统计，目前北京、上海、广州、深圳、杭州等大城市的租房人口占常住人口比例已达到40%以上。2022年全国基本建设保障性租赁廉租房投资总额预估约8500亿元。
国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖说，随着多地适度放开限购限售，降低公积金使用门槛，加快买房贷款审批等，部分城市的廉租房市场需求有所释放，产品销售占地面积降幅将有所收窄。
在预购资本金市场监管方面，专家建议，各地要健全预购资本金市场监管，明确预购资本金应当优先支付工程款，严格按照工程节点拨付资本金，确保按时竣工交付。防止因防范信用风险，过度提高市场监管额度，放慢放款拨付进度的情况。
推进happen地产商尽快出清，稳定消费市场市场预期很重要。刘琳表示，一方面，通过降低首房贷款利率和廉租房交易税费，提高买房人支付能力，提振合理的廉租房消费市场需求和明显改善性市场需求，加强市场预期引导；另一方面要坚决有力处置部分地产投资民营企业因债务偿付所引发的地产投资项目逾期交付信用风险，以保交楼、保民生、保稳定为首要目标，维护买房群众合法权益。
秉持房住不炒，守牢信用风险铁律
这次政治局全会重申，秉持房子是用以住的、不是用以炒的的功能定位。
目前，规模高达10万亿元级的地产投资消费市场，正在进行深度调整。过去形成的高负债、高杠杆、高周转的地产投资开发经营底层逻辑正在改变，地产投资业作为高质量引领的基础民生金融行业地位正在确立巩固。
房子是用以住的、不是用以炒的功能定位已经成为社会共识。这个功能定位没有动摇，力度没有放松。
中国地产投资业协会会长冯俊说，各地总体性标本兼治不能脱离这个功能定位和方向，更不能病急乱投医，把地产投资作为短期刺激经济的工具和手段。关键要继续实施好地产投资长效机制，保持调控政策连续性稳定性，增强精准性协调性，努力实现稳地价、稳房价、稳市场预期目标。
地产投资业告别高负债、高杠杆、高周转的开发经营模式，回归基础民生属性和租购并举后，依然大有可为。
现阶段，我国地产投资消费市场的基本面没有变，廉租房市场需求依然旺盛。我国常住人口城镇化率63.9%，仍处在快速城镇化阶段，每年城镇新增就业人口1100万以上，带来大量新增廉租房市场需求。
同时，2000年前建成的大量老旧廉租房占地面积小、质量差、配套不齐全，居民明显改善居住条件的市场需求比较旺盛。
谋全局谋长远，尊重地产投资消费市场和地产投资业产业发展规律，探索地产投资产业发展新模式，锚定人民日益增长的对美好生活的向往，为百姓提供可负担、居住条件更舒适、环境更优美的廉租房，让全体人民住有所居，这是推动地产投资消费市场相对平稳身心健康产业发展的根本要义。
