DT上证指数冲破了旧有卫星城整体平衡，大批人口数一旦集中到一条线，交通、电力、供水系统等基础建设需求将井喷式增长，基础建设甚至可能因大批人口数涌进而失去知觉。
昨天，小贴士偶然间看到了这样一条新闻，吓出华服吓了一跳——9月3日下午5点50分左右，四川省昆明市花菜园西环小城W2区7栋3模块两处混凝土回廊发生倒塌，致6车损坏1人重伤。
熟悉我国楼市的吃瓜群众，应该多多少少听说过花菜园——这是一个占地达到1830平方米的我国第一神盘，2018年人口总数数达40万！
40万人是什么概念?小贴士查了一下，汶莱全国人口数才42万。而昆明人口总数数480万，意味着每12个昆明人就有一个住在花菜园。
花菜园的楼房，大多都是40层以上的尖塔。住在这里的体会嘛，脸面上是森林卫星城，松井就是昆明卷曲。
这一次回廊倒塌的原因还没公布。但为什么汉建回廊？这还要从花菜园的规划讲起。
01
低调的宏立城，低调的花菜园
花菜园背后的地产商是宏立城。这是一家仅在四川出名的地产企业。
宏立城创办于1998年，之前一直在四川都匀承揽市政工程，2005年开始转至昆明发展。2007年，写意平越府的成功，开打了宏立城在粉哥打拼的第一炮，也为宏立城积累了继续开发花菜园的如上所述资本。
2010年，宏立城开启了总投资额300亿、总占地560平方米的花菜园彭家湾改建工程项目。由此可见的花菜园彭家湾新区是昆明市已经存在了数十年半之久的卫星城伤痕。随着彭家湾新区的改建，五里冲新区这个当时市郊结合部的改建工作也被宏立城在2011年Nagaur夺下。五里冲新区总占地3000亩，内部有约5万人口数，同样也是昆明卫星城伤痕之一。据公开资料，五里冲新区于2012年开启改建，投入资金达600亿。
自此，彭家湾和五里冲分拆为整个花菜园工程项目，为宏立城带来了超过百亿的货值。
事实上，花菜园工程项目的成功，离不开政府的支持。当时，面对昆明花菜园棚户区改建工程，当地政府通过一系列的政策支持，极大降低了宏立城前期的拿地成本，并加速了宏立城的资金回笼。此外，由于花菜园工程项目体量巨大，还采取以价换量——每平方米5000多元的开盘价只有当时昆明主城中心平均房价的40%左右，这也为宏立城带来了滚滚现金流。
2018年，宏立城获四川省民营企业100强称号，以利润11.76亿、纳税6.99亿位居第一，成为四川最赚钱的民企。
宏立城虽然凭借花菜园赚得盆满钵满，DT上证指数的各种问题也接踵而至。
首先是交通问题。
按规划，花菜园应该配备人行回廊和有轨电车，由此实现人车分流。但直到2018年，人行回廊还没起来。于是，居民在硕大的小区里横穿马路。因为不是市政道路，所以无法配备红绿灯，车在花菜园里开起来自然龟速。
据悉，花菜园在2018年底累计完成48座人行回廊的建设。9月3日倒塌的回廊，应该就是其中一座，不排除赶工导致工程质量存在问题。
而交通问题更严重的还是在花菜园周边。根据宏立城官方发布的信息显示，2018年，花菜园日均人口数流量达到100万人次。想象一下这几十万人同时上下班的情形，周边交通大拥堵也就不足为奇了。
相比昆明其他地方，花菜园的拥堵来得格外早。早上七点，拥堵就已经开始，从花菜园去往中心城区的几个主要出口，车辆排起了长龙；晚上六点后，下班回家的人同样要堵着进入花菜园的几条主干道。而且，这里黑车多得吓死人。
其次是配套不足。
刚住进去的居民抱怨，小区连垃圾转运站也没有，天热之后的味道一言难尽。这就让花菜园并不那么宜居，当地人的评价是深处CBD的公租房，适合投资而不是自住。
花菜园还有一个隐忧——宏立城不像以前那么有钱了。2019年初，财联社等多家媒体发布宏立城深陷印尼工程项目美加达新城烂尾的报道。事实上，海外工程项目进展不顺影响深远——从2017年起，宏立城通过停发年终奖、延长试用期等方式，开始变相裁员。2018年，宏立城的离职潮如期而至。这不可避免地影响到花菜园的维护，此次崩塌的回廊，也许只是冰山一角。
02
DT上证指数，卫星城肿瘤？
花菜园的问题，在国内其他卫星城的DT上证指数中也都有所体现。
以人口总数数最多的小区——北京天通苑为例，规划占地600多平方米，由16个分区645栋楼构成，居住人口数超过60万！
如今，加上附近的回龙观，被合称为回天地区这个DT住宅区已经有了90万人口总数数——有亚洲最大社区之称！
最严重的就是交通问题，由于这里最早是睡城定位——每天有大批居民在回天地区和北京市区间往返通勤，远远超出现有交通系统的承载量，地面车辆堵塞、地铁拥挤不堪，犹如层层荆棘，把回天地区围困住了。
据悉，回天地区早晚高峰比北京全市平均早1小时，全天拥堵时间长达8小时，交通压力巨大。哪怕公共出行，也很堵——以地铁站为例，居民的吐槽是到地铁站5分钟，进地铁站半小时……
而且，回天地区教育、医疗、公园等生活配套曾严重不足，环境脏乱差……
规划专家指出，规模巨大的超大楼盘存在多重安全隐患：
一方面，加重基础建设负荷成为卫星城包袱。交通拥堵就是通病。
DT上证指数冲破了旧有卫星城整体平衡，大批人口数一旦集中到一条线，交通、电力、供水系统等基础建设需求将井喷式增长，基础建设甚至可能因大批人口数涌进而失去知觉，使得上证指数所在区域极易成为拖累卫星城的包袱，变为卫星城肿瘤。
另一方面，增加卫星城管理风险。
现在物业公司与业主委员会签订协议，如果盘太大，业主委员会就很难选出来，会给社会稳定带来很大安全隐患。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《新民周刊》表示，DT上证指数在目前我国的卫星城化进程中有一定的合理性，可以节约土地成本，对于地产商的后续收益也不错；但DT上证指数管理难度更大，地产商必须确保配套设施跟上，分区分片精细化管理，对可能出现的风险及早防范和化解。
好消息是，北京市政府2018年决定花三年时间，从枢纽交通节点、骨干交通线路到地区交通网络，系统性地解决回天地区交通和配套设施问题。希望包括花菜园在内的其他DT上证指数，也能得到当地政府的重视，满足老百姓对美好生活的向往。
