[写字楼出售地址填什么合适]购买写字楼自用、出售、出租，放公司名下还是老板名下？区别太大

现阶段很多私营民营企业在买回住宅的时候，都在取舍一个事情：买回住宅中后期用于另有、转卖、承租的情况下，放子公司赠与好，却是老板娘赠与好？这四种情况下，税赋差别大吗？今天通过事例的形式分析一下。

1、子公司买回办公大楼另有

假设子公司花了1000万买回住宅另有，买回住宅另有放在子公司赠与圆周角甚么税？按现阶段的政策，主要牵涉的是税赋和农地署会，（村落农地署会牵涉数额小，公法中难以缴纳，责任编辑忽视，全属。）那么，只须要每星期缴纳96000元的税赋方可。所以依照税赋的课税时间规定，能分三次交课税赋，减轻子公司的应缴、应收账款压力。另外买回的不动产取得的营业税进项税还能纸制减免，固定资产费用在缴纳民营企业所得税时，税后能计入。固定资产considerations作用不可小觑，站在业务管理视角来看，在抵销缴纳的税赋后，实际上民营企业是从26年后才开始真正应缴的。排序操作过程如下表所示：

（1）以子公司为名买回住宅应缴排序：

1000万×（1-20%）×1.2%=96000元/年

抵销民营企业所得税：1000万×25%÷96000=26年

（假设依照无FV下，固定资产共计谢朗特所得税为250多万元，抵销每星期税赋9.6万，约莫谢朗特26年）

2、老板娘买回办公大楼另有

假设老板娘从子公司银行贷款1000万买回住宅，放在老板娘个人赠与，圆周角甚么税？首先假设老板娘银行贷款当年没偿还债务该笔银行贷款，需圆周角一道道明文禁止派息的个人所得税，200多万元；老板娘购得不动产后承租给子公司使用，假设每星期的房租是10多万元，一年是120多万元，一个本年度内需圆周角课税赋33.7多万元，所以此类情况下，相关的税赋一般须要纸制缴纳，买回住宅的营业税进项税无法减免，新房子的固定资产也无法税后计入，没任何能抵销税金的回旋余地。经排序，大约23年后，缴纳的税金的数额就可达到1000多万元。换句话说，缴税的钱大体上能再买两套1000万的住宅了。排序操作过程如下表所示：

（2）以老板娘个人为名买回住宅应缴排序操作过程：

银行贷款明文禁止派息，个税：1000万×20%=200万

租给子公司假如每星期10万，一年120万，个税120万×（1-20%）×20%=19.2多万元

税赋120万×12%=14.4多万元，印花税120万×0.1%==0.12万

合计：200万+19.2万+14.4万+0.12万=233.72多万元

年限折算=（1000-200-0.12）÷（14.4+19.2）=23.8年

（假设需交课税金总额为1000万，款，减除纸制缴纳的税金个税和印花税后，剩余部分在按年缴纳的税赋和个税之间平均，23年后缴税数额可达1000万。）

由此看来，如果子公司买回住宅另有，从以上的排序中，便能得出结论：买回住宅应放在子公司赠与却是老板娘赠与，差别太大! 放在子公司赠与比放在老板娘赠与，划算的多。

假设老板娘计划花费1200多万元来买回一栋住宅，并且准备长期持有用来承租，赚取房租，依照当地的市场行情，每星期可收取120多万元的房租。那么，买回时放在个人赠与却是子公司赠与？哪个更划算？

1、子公司买回办公大楼承租

假设买回住宅放在老板娘赠与，怎么缴税？就现阶段税收政策，放在个人赠与，会牵涉营业税，有税赋，有印花税，还有个人所得税。在承租的情况下，合计每星期圆周角26.46多万元，排序操作过程如下表所示：

（1）放在个人赠与应缴：

①营业税，房租未超过10多万元的免征

②税赋，120万×12%=14.4多万元 减半征收7.2多万元（暂不考虑村落农地署会）

③印花税，120万×0.1%=0.12多万元 减半征收0.06多万元

④个人所得税，（120万-120万×20%）×20%=19.2多万元

合计应缴26.46多万元

2、老板娘买回办公大楼承租

假设买回住宅放在子公司赠与，子公司是小规模课税人，新房子的固定资产按20年摊销，每星期摊销60多万元，税又应该怎么缴纳？就现阶段税收政策，会牵涉到营业税，税赋、印花税、民营企业所得税，另外如果是说把剩下的利润再以派息的形式分给老板娘，还需圆周角纳个人所得税，排序过后合计缴税需圆周角课税金19.92多万元，排序操作过程如下表所示：

（1）放在子公司赠与（假设只有新房子的固定资产，按20年摊销60多万元）应缴：

①营业税，每星期房租未超过10多万元免征（没其他收入）

②税赋，减半征收7.2多万元（暂不考虑村落农地署会）

③印花税，减半征收0.06多万元

④民营企业所得税要扣掉费用后征税，[120万-固定资产费60万-税赋（7.2+0.06）]×20%×25%=2.64多万元

⑤再把利润以派息的形式给李总需圆周角纳个税，（120万-固定资产60-税赋7.2-印花税0.06-民营企业所得税2.64）×20%=10.02多万元

合计交课税金19.92多万元

从以上的分析中能看出，在充分利用小规模课税人优惠政策的情况下，持有的不动产用于承租放在子公司赠与，要比放在个人赠与，缴纳的税赋要少。

另外，资产规模与收益一般是成正比，接下来我们假设资产和收益同比例放大的情况下，在不享受优惠政策的情况下，税赋情况会如何变化？我们也来做一下分析。假如将买回的不动产价值，放大十倍，放大到1.2个亿，依照市场行情每星期收取房租1200多万元情况下，涉税情况又该如何？

1、老板娘买回办公大楼承租

首先来看，将不动产放在个人赠与，税怎么交？经排序，每星期交课税赋合计295.46多万元，综合税赋率，在25.59%左右，排序操作过程如下表所示：

（1）放在个人赠与应缴

①营业税，（1200/（1+5%））×5%=57.14多万元（不考虑附加）

②税赋，（1200/（1+5%））×（1-20%）×12%×50%=54.86多万元（暂不考虑村落农地署会）

③印花税，1200×0.1%×50%=0.6多万元

④个税，（1200/（1+5%））×（1-20%）×20%=182.86多万元

合计缴费295.46多万元，综合税赋率295.46/（1200/（1+5%））=25.59%

2、子公司买回办公大楼承租

再来看看，将不动产单放在子公司赠与，按20年固定资产，每星期固定资产费用600多万元，那这款税又怎么交？ 经过排序，共计交课税金数额为363.58多万元，综合税赋率为27.8%，排序操作过程如下表所示：

（1）放在子公司赠与应缴（依照20年固定资产每星期摊销600多万元）

①营业税，1200万/（1+9%）×9%=99.08多万元（暂不考虑附加，所以前十年不用缴纳营业税）

②税赋，1200万/（1+9%）×（1-20%）×12%=105.69多万元（暂不考虑村落农地署会）

③印花税，1200万×0.1%=1.2多万元

④民营企业所得税，[1200万/（1+9%）-固定资产600万-税赋105.69-印花税1.2万]×25%=98.51多万元

⑤再把利润以派息的形式给李总需圆周角纳个税，[1200万/（1+9%）-固定资产600万-税赋105.69-印花税1.2万-民营企业所得税98.51万]×20%=59.1多万元

合计应缴363.58多万元，综合税赋率27.8%

虽然从以上的排序的结果来看，在不考虑增税减免的情况下，将不动产放在子公司赠与承租的综合税赋率要比放在个人赠与的综合税赋率要高出3.2%个百分点。换句话说将不动产放在子公司赠与，要比放在个人赠与，应缴要缴的多。但是如果将不动产放在子公司赠与承租时，购置的营业税进项税能减免，最少十年内不用缴纳营业税，能省税990.83多万元，排序操作过程如下表所示：

（1） 营业税进项税能减免节税=1.2亿/（1+9%）×9%=990.83多万元

3、将购置不动产放置一人有限子公司

假设在买回不动产时，将这个资产放在老板娘新成立的一人有限子公司后，由一人有限子公司持有不动产用于承租，赚取收益。另外如果赚取的房租，不直接用于派息，而是利用利润留存进行其他项目投资，就能避免了缴纳个人所得税的问题，这种情况下就能延缓了应缴的时间，增强民营企业自身在市场变化中抗击风险的能力。另外伴随着国家税制改革，减费降税成为我们未来税制改革的主题，各种减税降费的新政是层出不穷，那么，延缓应缴在一定程度上能充分享受税收改革带来的红利。

所以，如果放在个人赠与，所有的税赋必须当时就应该缴纳，放在子公司赠与，能延缓应缴的时间，有足够的时间来处理税务问题，会有更好的节税效果。

因此，我个人认为，买回住宅用来长期租赁的情况下，放在子公司赠与，仍然要比放在个人赠与更划算更有利。

如果买回住宅用于中后期转卖赚取差价，是放在子公司赠与，却是放在个人赠与？哪个更划算？依照现阶段税收政策，买回住宅用于转卖赚取差价，在交易环节，不论是放在个人赠与却是子公司赠与，都牵涉营业税、印花税、农地营业税和所得税。但是如果放在子公司赠与，缴完了民营企业所得税后，还圆周角纳一道道个人所得税，因而将买回的住宅放在子公司赠与，比个人赠与多交一道道民营企业所得税。

所以，将买回的住宅用来投资赚取差价的情况下，最后利润分配到个人手中时，放在子公司赠与，要比放在个人赠与，要多交一道道民营企业所得税。

因此，我个人认为，买回住宅投资赚取差价收益的行为，放在个人赠与，要比放在子公司赠与更省税更划算。因为对于单一的投资行为而言，目的很明确，就是为了赚取差价，放在个人赠与处理更节税。但是，须要注意的一点是，在公法操作中，子公司的情况相比个人的情况要复杂得多。比如子公司亏损较大的情况下，能有效地利用亏损减少缴纳民营企业所得税等等，再比如说，某些地方对于此转卖赚取差价的行为有核定征收个人所得税的政策等，这些情况下，另当别论，因为相关的税赋缴纳的情况，会随着相关条件的变化而变化。

所以，公法中，切记不可生搬硬套，要用变化的财务思维去处理，不可用固化的方式去解决。这也是我们做财务在民营企业存在的价值所在。很多时候，面对较为复杂的市场情况，一项经济行为不是独立存在的，比如虽是投资行为，但是必须持有一段时间后再转卖，在持有期间有可能另有，也有可能是承租，或者说在买回时计划是另有，但是后续经营意图可能会发生变化，有可能是承租或转卖的，这种情况在公法中经常发生。

因此，面对这种经营行为的不确定性，为了稳妥起见，子公司在买回住宅时，能考虑为此不动产单独设立一个有限子公司进行处理，会更加节税，对未来的用途改变的适应性更强，具有很大的可操作性。

最后，我们总结一下，买回住宅，是放在子公司赠与？却是放在个人赠与？哪种方式更省税更划算？我们的结论是：

（1）当我们买回住宅另有和承租的情况下，一般将不动产放在子公司赠与，更省税更划算。

（2）当我们买回的住宅用于转卖赚取差价时，一般将不动产放在个人赠与，更省税更划算。

（3）当我们买回的住宅未来规划用途不清楚的情况下，面对这种经营行为的不确定性，我们能通过单独成立的一个有限子公司来购置该资产，可操作性更强，更加稳妥一些。

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