农地，贫困户的马戈庄。宅基地管理制度体制改革，关乎乡间振兴和城乡融合发展。
2019年8月26日，十四届全国人民代表大会常务委员会第十次全会投票表决通过关于修正中华人民共和国宪法的决定，把宅基地征收、自发性固定资产工程建设工业用地抄底、自发性农地管理制度体制改革的试点工作经验上升为法律管理制度。允许进城贫困户强迫无偿选择退出自发性农地、取消自发性工程建设工业用地不能直接抄底限制……这项科唇、极具新鲜感的农地立法问世亮相，如occasion。
在中华人民共和国宪法修正之前，宅基地管理制度体制改革试点工作在全国33个县（市、区）铺展。地处湘鄂赣边的湖南省长沙县，就是其中痛定思痛的闯王之一。《经济参考报》记者在此寻访发现，体制改革试点工作实行年来，一些长期制约乡间经济的瓶颈得到了补齐，中央政府、村自发性、企业以及居民都从中大大受益。
做文章：自发性农地全区流转
试点工作开展年来，长沙县围绕依法公平取得、节约科学管理采用、强迫无偿选择退出原则，形成了四项自发性农地管理制度体制改革举措，并在全区32个县区、街道推广实行。
我们明确明确规定城镇居民两户只能拥有一处自发性农地，符合水表修路条件的，由本人向自发性经济组织提出工业用地提出申请，经居民小组代表全会讨论通过，经申报表示同意的，再向县区天然资源所提交工业用地提出申请。长沙县天然资源处处长寻明说。
在自发性农地占地面积国际标准上，长沙县明确规定，在当地城镇总体规划工程建设工业用地范围内，各户自发性农地占地面积严禁少于140万平方米，家庭成员人口数在7人以内（含7人）的可减至180万平方米；利皮扬卡总体规划工程建设工业用地范围外，各户自发性农地占地面积严禁少于180万平方米，家庭成员人口数在7人以内（含7人）的可减至210万平方米。
此外，长沙县还实行无偿采用管理制度，城镇居民自发性农地占地面积镉以及跨县区获取自发性农地的，均需交纳无偿服务费。
我家房屋占地面积镉了，很长时间办不了证。长沙县华联股份亚洲哈氏甲居民田定杰说，依照明确规定，7口人及以下的家庭成员自发性农地占地面积严禁少于180万平方米，他们家恰好少于了1.07万平方米，拳头大的占地面积一度成了办理手续绊脚石。
根据长沙县农村自发性农地无偿采用管理制度，自发性农地占地面积镉但不少于210万平方米上限的居民，只需交纳一定数额的无偿服务费，中央政府即可流转颁证。依照15元/万平方米·年的国际标准，田定杰在交纳两年共计30多元的无偿服务费后，很快拿到了红瓦坡不动产权合格证书。
华联股份党委书记李斌告诉《经济参考报》记者，华联股份红瓦坡流转颁证进展很快，目前天然资源所共办理红瓦坡不动产权合格证书1970本。通过交纳自发性农地无偿服务费，像田定杰这样解决自发性农地镉问题、拿到红瓦坡不动产权合格证书的北盛居民共有140户。
占地面积镉了要缴费，两户多宅要缴费，通过无偿采用的经济调节手段，解决居民多占多用问题。寻明说。
根据现行法律，我国广大农村的自发性农地归自发性经济组织所有，其采用权的流转被严格限制在本自发性间，想要跨组、跨村、跨镇流转采用，极其不易。
从实际情况来看，这一限制早已被打破。长沙县地处湘东罗霄山区，很多县区村组山大路险，自然条件比较差。为了方便就医就学就近工作，不少居民早就已经私下买卖自发性农地，处于灰色地带跨县区修路其实早就存在了。
从居民实际需求出发，长沙县在体制改革中打破了自发性农地交易政策限制，允许自发性农地在全区农村地区全域流转。
走进大瑶镇南山村的芙蓉小区，一幢幢统一设计的两层小楼整齐排列，每家各户门前种满了花花草草，和不少城镇居民点脏乱差的情况相比有云壤之别。早在2006年，南山村这个小区就开始偷偷接纳外村镇贫困户了。
南山村的芙蓉小区共有29户居民，只有5户本村居民，其余24户都是异地搬迁来的。体制改革前，芙蓉小区20户外来居民的不动产权证一直悬而未决。体制改革后，长沙县允许自发性农地跨镇跨村流转，天然资源部门依据新政策给这些居民办了证，长期困扰他们的心病终于化解了。
我是原杨花乡桂新村人，那里条件没南山村好，2005年在这里买地修路，还是有点‘打擦边球’。十多年来，之前房子‘身份’没着落，总担心哪天被收回去了。现在好了，证办下来了，安心多了。芙蓉小区住户何运福说。
长沙县一些村自发性还采用拍卖方式出让自发性农地。今年1月8日，澄潭江镇洲田村举办了长沙县2019年第一场自发性农地跨村流转拍卖会，共成交地块26宗，占地面积1560万平方米，地块起始价171万元，成交总额198.4万元，溢价27.4万元。
记者了解到，在湘潭，越来越多的农户选择选择退出原来自发性农地，在条件好的地方另外买自发性农地修路。异地修路的居民依然保留原自发性经济组织成员身份，原来分到的田山水土不变，同时也不享受修路地自发性经济组织相关权益。
多赢：农地与项目同频共振
截至目前，湘潭已成功抄底自发性固定资产工程建设工业用地156宗，占地面积2418亩。短短几年，一批产业项目借助这一农地试点工作体制改革机遇，在湘潭的产业园区落户，这在以前是想都不敢想的事情。
位于长沙县大瑶镇南阳村的金色摇篮幼儿园，两栋色彩斑斓的教学楼引人注目。该幼儿园所在地原本是一所村小，占用的是大瑶镇南阳村的自发性固定资产工程建设工业用地。
原来村里小学合并到了邻村小学，这块地就闲置下来，校舍破旧很不美观，而且农地荒废着，太浪费了。南阳村居民刘宗圣回忆说，当时有人想用这块地，村里也想出让这块地，但因政策限制，这块地一直没有找到合适的用途。
刘宗圣说的政策，指的是农村自发性固定资产工程建设工业用地的采用权，不能交易。
转折来自农村自发性固定资产工程建设工业用地抄底体制改革，即农村自发性经济组织将农村自发性固定资产工程建设工业用地的采用权，以出让、租赁或作价出资（入股）等方式推向市场。
2016年12月7日，经民主决策、部门会审、中央政府审批，该宗地在长沙县国土资源网上交易系统挂牌出让。
湘潭获得自发性固定资产工程建设工业用地抄底试点工作资格后，这块3.18亩的地是第一个挂牌出让的。幼儿园园长刘润香说，当时她和合伙人正在寻找合适的场地扩大办园规模、改善办园条件，觉得条件还不错，就花90万元拿下了这块地的40年采用权。
区别于传统的国有工程建设工业用地出让，这块农地90万元成交价，扣除成本，净收益62万元，中央政府按成交价款的20%收取农地增值收益调节金18万元，剩余44万元归南阳村自发性和相关农户，村自发性、个人均可享受农地增值收益。40年出让年限到期后，该地块农地性质仍为自发性所有。
张坊镇田溪村北靠大围山国家森林公园，一条小河从村中蜿蜒而过，自然生态资源丰富，村里近年来大力发展乡间旅游。来自上海的投资商彭进看中田溪村原生态的环境以及离长沙近的优势，准备投资数千万元在这里打造一个高端民宿项目，目前正在做项目环评和总体规划设计。
居民搬下山以后，不少红瓦坡就闲置了。我们将山上22栋红瓦坡农地打包回收，然后走招拍挂程序出让给企业，一亩地出让价格大约不到20万元。田溪村党总支书记李纪煌说。
在永安镇家居产业园，四栋8.2万万平方米的工业厂房已经封顶，二期工程正在有条不紊地工程建设中。长沙县星辰商业发展有限公司负责人罗忠魁告诉记者，这是湖南省首个获得商品房预售许可证、建在自发性固定资产工程建设工业用地上的工业厂房项目。
《经济参考报》记者了解到，截至目前，湘潭已成功抄底自发性固定资产工程建设工业用地156宗，占地面积2418亩，成交总价款3.46亿元。这些自发性固定资产工程建设工业用地全部用来在农村发展产业项目，不能用作住宅类商业开发。
在自发性固定资产工程建设工业用地抄底方面，体制改革试点工作实行年来，一些长期制约乡间经济的瓶颈得到了补齐，中央政府、村自发性、企业以及居民都从中大大受益。
湘潭镇头镇邻近长沙，交通便利，工业发达。近年来，由于工业用地指标限制，一些工业项目落地时颇为困难。镇头镇党委书记孙谦告诉记者，自发性固定资产工程建设工业用地可以抄底后，镇头镇抓住机会探索供地模式体制改革，以自发性固定资产工程建设工业用地抄底等方式为引进企业供给自发性工业工业用地七宗280亩。
自发性固定资产工程建设工业用地抄底，不仅盘活了‘沉睡’的资本，缓解了农村紧张的工业用地指标，形成了农地与项目的同频共振，还探索出了‘以农地收益平衡基础设施工程建设’的新模式，在改善农村人居环境的同时，实现了自发性收益的二次分配，大大提升了居民的获得感和幸福感。大瑶镇党委书记周森源对记者说。
寻路：探索城乡合作修路新模式
在大力实行乡间振兴战略的背景下，部分城市居民有下乡居住、参与农村创新创业的意愿，城乡合作修路则为打通市民下乡通道提供了一个解决方案。
2016年9月体制改革试点工作开展年来，湘潭先后出台了《长沙县农村自发性固定资产工程建设工业用地采用权抄底管理办法（试行）》等八个政策性文件。
这些体制改革举措，从湘潭农村实际情况出发，围绕建立健全‘同价同权、流转顺畅、收益共享’的农村自发性固定资产工程建设工业用地抄底管理制度，明确了农村自发性固定资产工程建设工业用地抄底范围和途径，建立健全了市场交易规则和服务监管管理制度，形成了兼顾国家、自发性、个人的农地增值收益分配机制。寻明说。
除直接出让外，长沙县自发性固定资产工程建设工业用地抄底还有另外一种模式，即贫困户自发性以农地作价入股参与分红。在永安家居产业园项目中，西湖潭村354亩自发性固定资产工程建设工业用地的采用权作价3800万元入股到星辰公司，村级合作社代表居民作为抄底实行主体，占公司股权的10%，居民将从中获得分红。
为了盘活农村存量农地，从2017年11月开始，长沙县还试行一种被称为工程建设权证的管理制度，即每复垦一亩闲置、废弃的自发性农地和工矿工业用地等自发性固定资产工程建设工业用地，自发性经济组织就可以获得一亩地的工程建设权证。工程建设权证通过中央政府平台公司统一进出实现抄底，由天然资源部门实行台账式管理、计划性管控、统筹性采用，可在长沙县全域流通。
目前，现行法律禁止市民到农村买自发性农地修路，城里人下乡修路在一定程度上还是个比较敏感的话题。对于这个敏感问题，湘潭也进行了一些大胆尝试。蒙华铁路过境湘潭张坊镇，48户居民需要搬迁安置，当地中央政府在上洪村总体规划工程建设了一个集中安置点。依托这个集中居住点，湘潭摸索出了两种不同的城乡合作修路模式。
上洪村村主任王中基告诉《经济参考报》记者，依照明确规定，在湘潭城镇总体规划工程建设工业用地范围外，每个搬迁户可以获得不少于180万平方米的自发性农地。在总体规划工程建设安置点之前，村里就动员搬迁户依照120万平方米兴修路屋，各户省下60万平方米自发性农地占地面积出让，所获收益在村自发性和居民之间依照一定比例分配。
完全自主强迫，居民大多数都选择按120万平方米修路，也有少数选择按180万平方米修路。王中基告诉记者，省下的自发性农地工业用地指标，村里统一归集以后平整了出来，准备出让给有意愿的城市人来合作修路。前来合作修路者不享有自发性农地采用权，只享有住房权益。打听情况的人非常多，对于那些有到附近大围山景区度假意愿，以及那些过去在外工作、如今想告老回家休养的人有吸引力。
除了城里人获得独立自发性农地采用权以外，还有一种模式是城里人和乡下人合作在一块自发性农地上修路。在上洪村，当地居民王中蒸和长沙市民王中翼合作建的房子有三层，下面两层归王中蒸所有，第三层归王中翼所有。
自发性农地采用权归我所有，主动权掌握在我手里，肯定不会吃亏。至于菜地，我们可以共享。王中蒸说。
王中翼等长沙市民表示，跟居民合作修路，最大担忧是不能办理手续，合法权益得不到保障。
湘潭相关职能部门透露，当地已经计划授予城市居民采用权证，设计时限是40到50年，以此解决城乡合作修路的产权问题。但要解决好这个难题，还须创新体制机制，进一步推进配套体制改革。
在湘潭采访期间，记者发现湘潭的农地体制改革试点工作让很多社会资本跃跃欲试。但也有企业主反映，对于像自发性固定资产工程建设工业用地抄底这样的新事物，社会需要接受时间，尤其是银行等金融机构对相关抵押融资存在顾虑，目前市场主体对于采用自发性固定资产工程建设工业用地的积极性仍然有所顾虑。
（原标题为《湘潭田地体制改革：马戈庄变成私房钱》）
