[浏阳市宅基地规划]【浏阳市】土地改革试点推新政宅基地可跨村镇流转

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自发性土地重大丰硕成果：可跨德清流转

湘潭土改试点工作推新规，农村居民通过承继住宅获得的自发性土地可无偿流转

2017年12月22日，适用于了自发性土改新规的湘潭市干杉湿处海棠住宅小区。较之现代人第一印象中脏乱的贫困地区城镇，这儿更像一个卫星城排屋市中心区。Biagio/记者凡塘

湘潭干杉湿处，刘亚光跨村买回的自发性土地所有权，已经获得了流转授证。

自2018年1月起，全省33个土改试点工作缩短两年。

以后两年的试点工作里，包括湖北湘潭其中的部份试点工作区丰硕成果多样。自发性工程建设工业用地抄底、自发性土地跨德清流转，间接冲破了旧有法规;增大拆迁覆盖范围、修正征税流程的试著，也备受注目。

土改如前所述。前述冲破怎样同时实现?答影响?与早先市场预期有什么样差别?这些将在晚报的专刊中找出标准答案。

60岁的湘潭贫困户刘亚光，也许会被写入湖北土改史。

湘潭是全省33个土改试点工作区众所周知。它容许贫困地区自发性土地所有权在镇域内流转，是对旧有法规的重大丰硕成果。原则上流转的自发性土地与及独立设置住宅，可颁授房产合格证书。

刘亚光，是最先受惠新规的该地贫困户众所周知。

自发性土地跨德清流转同时实现土地资源优化配置

湘潭市干杉湿处，已有48户外德清贫困户在此置地建房。

48户人住在两个城镇里。刘亚光所在的居住地叫海棠住宅小区。早在2006年，这个住宅小区就开始偷偷接纳外德清贫困户了，算是民间自发的先行先试。

此行为有悖当时政策，却有其合理性。刘亚光的故事，就是很好的说明。

他原本住在干杉老桂新村，老宅沿山切坡建成，隐患重重。他老早就想另觅新址建房。但村庄地处山区，适合建房的地块并不多。况且，村庄地处偏远，刘亚光老宅通往外界的路，摩托车都很难通行。

当时，几十公里外的湿处启动了一个新贫困地区城镇工程建设项目。新总体规划的土地富余，可接纳外来户。村子离干杉集镇只有5分钟车程，大瑶是全省综合实力千强镇，不少外德清贫困户愿意迁居此地。

譬如刘亚光，他常年在干杉上打工做生意，算是进城贫困户。以后，城与家实在太远。搬到湿处后，他基本同时实现了家门口上下班。小孩上学也方便，来回十分钟步程。以后在老桂新村，刘亚光的孩子上学，单程要走一个多小时山路。

这个案例，往大了说是‘土地资源的优化配置’，往具体说是‘解决贫困户后顾之忧’。在湘潭市国土局大瑶国土所所长罗其晏看来，这都得益于自发性土地跨德清流转之功。

当然，这种流转长期以来为法律所禁止。刘亚光也一直担心，哪天村里又把地收回去了。

2015年3月启动的湘潭自发性土改试点工作，给湿处的先行先试转了正，也给了刘亚光一颗定心丸。2016年10月，他拿到了载明住宅土地面积的房产证。

试点工作之于刘亚光，多少有点解决历史遗留问题的味道。它的诸般好处，在新建的新河住宅小区项目上有更集中的体现。

集中总体规划排屋市中心区外来户建成样板村

湿处的新河住宅小区，聚集了28户贫困户，其中26户来自外德清。

来这边前，外来户们在自己村子里也有自发性土地。根据一户一宅原则，他们必须放弃原有自发性土地，才能在新河住宅小区置地建房。

住宅小区地块启动工程建设前，这儿只有7栋房子，仅3栋住人。如今总体规划了28户，土地利用率极大提高。该地政府算了笔账，总体上节约工业用地面积近4000平方米。

中科院在2013年的调研显示，全省2.7亿亩自发性土地中，闲置的有1.14亿亩，相当于5个北京的面积。加上超面积使用情况普遍存在，浪费严重，已成为中国自发性土地管理中的突出问题。

新河住宅小区案例，为解决前述难题提供了巧妙思路。这也是它成为样板村、迎来络绎不绝参观者的原因众所周知。这个贫困地区城镇的工程建设水平，获得了不少称赞。它的道路总体规划齐整，小洋房陈列有序，广场、凉亭点缀其间，好似一个卫星城排屋市中心区。

住宅由农户们自建，但道路、广场等基础设施工程建设的钱从哪里来?

湘潭试点工作方案中的自发性土地无偿使用办法，很大程度上解决了这个问题。

26户人家对应26块自发性土地。根据地段优劣，这些地块划为三个等级，价格分别为每块10.8万、11.8万、12.8万。外来户们根据先到先选价高者得的原则择位竞价。

26块地，给湿处自发性一次性贡献了308.8万元的收入，基本冲抵新河住宅小区基础设施工程建设费用。

此外，外来户们每年还要交自发性土地无偿使用费。一块140平方米的地，每年约1100元左右。这又给基础设施的日常维护提供了经费来源。

让新住民们交钱不难。难的是，让地块上原住民腾退土地。不腾出地，就没有打破旧灶建新灶的空间。

怎样破旧灶?

自发性土地无偿退出，拆房退地给村自发性

全省33个试点工作区，有15个进行了自发性土改试点工作。

华中科技大学三农治理研究中心研究员夏柱智，系统梳理过各试点工作区的情况。他说，各地的自发性土地退出办法各有特色，但归纳而言，无非无偿和无偿两种。

湘潭也出台了自发性土地无偿退出办法。新河住宅小区地块上3户原来的居民，就适用于了新规。其中一户，家中直系亲属早已进城落户。他们选择了拆迁住宅，地退给村自发性，拿7万多元补偿后进城。湘潭办法中，农村居民通过承继住宅方式合法获得的自发性土地，可无偿流转给他人，也可以无偿退还给村自发性。另外两户，也拆房退地给村自发性。原则上，他们有资格重新申请自发性土地。两户人在新河住宅小区内另觅新址建房，所得补偿，差不多够他们完成新房主体结构。

湿处村支书陈贤礼介绍，前述补偿，从外来户交的自发性土地无偿使用费中开支。

地块上，另有4栋住宅空置多年。因为涉及一户多宅，户主不能再翻新翻建这些旧房子。等住宅自然倒塌后，房下的地自动退还给村自发性。

但项目工程建设，不可能等房子倒了再进行。要提前拆房，就涉及住宅补偿。这也是各试点工作区遇到的普遍问题。东部沿海的试点工作地区，村自发性间接给钱征税。夏柱智说，中西部的试点工作区没这个财力，就得各显神通寻找‘少花钱多办事’的办法了。

一户多宅超占超用，在很多贫困地区都很常见。让他们把多占的地退出来，是一举两得的事情。

湘潭同时承担了自发性工程建设工业用地抄底试点工作，被称为工程建设权证制度。经政府批准，开发商可以间接和村自发性合作，在自发性工程建设工业用地上开发如工业、旅游等项目。工程建设权证，可视为使用前述自发性工程建设工业用地的凭证。工程建设权证通过复垦复绿自发性土地、闲置工业工业用地形成。这个过程中，耕地总面积不变，没触碰政策底线。但开发商有了土地可用，村自发性和贫困户也有了收益。

在湘潭，村自发性组织将一亩自发性土地复垦成水田，形成的工程建设权证能卖近10万元。自发性土地被用于复垦的农户所需补偿，从中开支。盈余部份，经村自发性同意也可统筹用于村内其它项目，比如新贫困地区工程建设中的住宅征税补偿。

政策放开会引起震动?

大规模的自发性土地流转并未出现

有一种说法流传甚广：如果国内2亿多亩自发性土地可交易、抵押融资，将撬动一个近40万亿的市场。很多持此观点者相信，一旦政策放开，自发性土地流转将风起云涌。

果真如此吗?湘潭给出的经验，足以让现代人冷静下来。如今，湘潭除少数核心地段城中城郊村外，全市贫困地区都已纳入试点工作。截至2017年12月22日，全市共流转自发性土地371宗。一宗自发性土地背后是一个农户。371户农户，约占湘潭农业户籍家庭的0.1%。

市场不如部份人想象的那般狂热。湘潭国土系统人士，也分析了个中原因。

有跨德清置地建房需求的，一般是住在极偏远山区的贫困户。这类人的比例并不高。考虑到迁居的经济成本、进入陌生环境的不适感，比例又会减少一部份。前述人士说。

此外，通常只有城镇郊区村庄的土地，才值得置入。一来，这类土地本来就稀少。二来，因为土地值钱且有溢价可能，该地村民通常也不愿意把土地卖掉。

陈贤礼也赞同这个观点。他所在的湿处试点工作两年，真正把地退给村自发性离开的，仅有一户。这个过程中，村自发性还做了不少工作。

流转的371块自发性土地中，还有相当数量被用于复垦复绿形成工程建设权证。

工程建设权证是为自发性工程建设工业用地抄底配置的工具。需要复垦多少地形成多少工程建设权证，完全取决于抄底自发性工程建设工业用地的数量。在自发性工程建设工业用地和国有工程建设工业用地尚不能真正同地同权等背景下，市场对自发性土地抄底的需求，不会出现井喷式增长。

前述逻辑最终使得：为复垦形成工程建设权证而做出的自发性土地退出行为，不会太多。