[宅基地禁止交易]宅基地可以买卖吗？

随著北欧国家新式城市化工程建设的大力推进，愈来愈多的贫困户洗头村上，回城买车，过著了乡下的日常生活。在此种情况下，贫困地区有大批的空置房，空置的自发性农地。所以，贫困地区的自发性农地可否进行买卖或受让

为此，上海京康辩护律师房产公司秘书长、西南政法学院抵押权与农地研究院亚太区副所长史兰州辩护律师告诫我们，依照我省法律条文明确规定，自发性农地的使用权和使用权是分立的，自发性农地的使用权归属于贫困户自发性，使用权归属于信用社组织机构核心成员。自发性农地使用权无法准则上受让，而应在个别情况下随住宅使用权消费市场主体的迁移而迁移。

第三、自发性农地使用权受让满足用户五个前提：

1、要峭腹信用社组织机构一致同意;

2、债务人与债务人为同一个信用社组织机构核心成员。贫困地区农地归属于私有财产，因而其确权也根本无法在本信用社组织机构以上，无法步入二级消费市场买卖;

3、债务人满足用户自发性农地提出申请前提;

4、自发性农地使用权无法准则上受让，需与廉租房通通受让。

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第三、自发性农地使用权受让遵从四个准则：

1、贫困地区自发性农地进行买卖需进行权利（使用权）消费市场主体变更登记

《自发性农地使用证》和《自发性农地工程建设用地使用证》是贫困户合法取得自发性农地使用权的重要凭据。需要注意的是自发性农地住宅进行买卖，除了要到住宅管理部门办理产权过户登记手续，还要进行自发性农地使用权的消费市场主体变更。如果不进行自发性农地使用权的变更，住宅根本就没有发生迁移。

2、自发性农地购买者的资格有限制

自发性农地使用权只可在本信用社组织机构内部自由受让，如果受让给城市居民或其他农业信用社组织机构核心成员，将不符合法定的前提。解决方法：受让时，购买者已经将户口迁入本乡或本村，成为本信用社组织机构内部核心成员。

3、受让后准则：一户一宅

《农地管理法》明确明确规定，自发性农地遵守一户一宅的标准。双方进行自发性农地进行买卖是，应该满足用户这个标准的限制。如果自发性农地数量超标，以后进行分户建房或现有住宅拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新工程建设时，超过部分需归还信用社组织机构。

第三、贫困地区自建房进行买卖也要注意以下三点：

1、乡下人无法到贫困地区购买自建房

乡下人若购买了自发性农地自建房是无法拿到房产证的，也无法上市买卖。一旦发生了住宅纠纷，将得不到法律条文的保障。即使进行买卖双方已签订合同，但根据《合同法》第五十二条明确规定，违反法律条文、行政法规的强制性明确规定的合同视为无效合同。

2、受让方要符合一户一宅政策

众所周知，我省贫困地区自发性农地实行的是一户一宅制度，如果受让方不符合这个前提，那也是无法进行住宅进行买卖的。

3、贫困地区自建房进行买卖要征得自发性的一致同意

一般来说，进行买卖双方若是想要进行住宅进行买卖，只需要自己有相关的意愿即可，但是贫困地区住宅不同，自己具有意愿还不行，还需要向所在地村委会提出提出申请。进行买卖双方需同时向村委会提交提出申请，在取得村委会一致同意之后才能进行买卖。

史辩护律师特别告诫：

涉及到住宅进行买卖都不是小事，合同是必须要有的，在取得村委会的一致同意之后，买卖双方一定要签订进行买卖合同，而且要及时进行不动产权变更登记。因为《抵押权法》第九条明确规定，不动产抵押权的设立、变更、受让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律条文另有明确规定的除外。