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贵阳两批号一共挂牌155宗地，成功卖地125宗，2021年，贵阳两年四次的分散农地储备顺利落幕。
各地强化准则
以图冲高地产商拿地主动性
简述今年，金融行业面临大变革，2月，新规正式发布，全国22个卫星城将推行两年分两批以两分散的方式卖地涉宅楼盘。首批号土拍关注度持续上升，两年仅四次农地储备，加剧地产商的忧虑感，宁可零利润率、低利润率、负利润率也要抢地；
第两批号土拍准则发力，控溢价率、新增departments限量版、取消坪山镇建，调控降资金成本，加大地产商资本金监管等，多数卫星城明确要求自有资本金拿地，拉高了地产商拿地准入门槛，与此同时金融行业基本面下行进一步填充农地消费需求，所以第两批分散农地储备市场关注度急剧下降，提前终止卖地、流标、最低价成交的现象屡屡出现。
而截止到现阶段，部份卫星城已经完成了第两批号分散农地储备的报告书正式发布与拍卖行。
从正式发布的农地储备报告书中我们可以发现，各卫星城竞投准则与卖地前提处于强化修正状态，对流标率走高的卫星城，在原先的准则框架和自身承受力范围内，正在努力强化卖地准则，尽量减少大幅流标。
从现阶段正式发布的报告书来看，一半以上卫星城进行了竞投准则强化修正，修正方向一是提升第两批全面实施或者相对而言竞投准则的地位至主要，比如北京在第两批全面实施限土地价格+竞宅地产品销售面积+竞品质，第两批共有5宗楼盘均推行这一准则；
二是修正冲破限售后的市场竞争内容，比如深圳由竞万方转变成竞公共representative，贵阳由部份竞万方转变成全部竞产品销售型人才公寓楼比率，武汉简化了冲破限售后的市场竞争环节。
卖地前提方面，为提升地产商拿地热情，很多卫星城对卖地前提有根本性限缩，比如限缩农地卖地金缴付前提，苏州减少首次退款比率，广州、芜湖、重庆收紧缴付期限，与此同时，减少地产商博热县准入门槛，如南京、杭州等卫星城减少了对地产商博热县证照的明确要求。
但整体维持departments铁律，限披风、限博热县证照、限资本金来源。对地产商的资本金监管方面，未有任何收紧，并且开发商自身产品销售压力传导至投资端，拿地态度趋于谨慎，与此同时年底冲刺产品销售回款为其今年主要任务，所以预计第两批号整体土拍情况将延续之前的态势，地产商主动性仍低。
从已经进行了第两批号分散农地储备卖地的卫星城来看，表现符合预期，深圳推出的11宗楼盘全部成交，但与前两轮相比溢价率有所下滑。南京实际卖地46宗楼盘，流标1宗，成交45宗，但民企拿地仅有金基、边城、星河、盐城绿洲、徐州威盛、宇业集团六家，其余均为国资力量。
贵阳土拍表现
同样，简述贵阳第两批号土拍情况，虽从取消竞万方、取消宅地产品销售、减少配建明确要求等方面，减少了土拍准入门槛，但由于产品销售端、资本金端的压力叠加，地产商拿地态度仍然谨慎，从结果来看，仍然延续着二批号以来的降温态势。
12月9日，随着最后温江区公平街道的楼盘被九联科海斩获后，为期三天的贵阳两批号分散土拍落下帷幕 ，前两日详情 （ ）（ ）
贵阳第两批号农地卖地共推出40宗楼盘，7宗楼盘流标，33宗楼盘成交，总成交金额为328.71亿。
其中，19宗最低价成交，14宗溢价成交，其中达到最高限售的楼盘有6宗，竞产品销售型人才公寓楼比率最高为64%，是由四川远达拿下的高新区大源楼盘。两批号虽无农地提前终止，仍有部份楼盘流标，整体的流标率相较于二批号有所上升。
图：贵阳第两批号楼盘成交整体情况
（数据来源：亿翰智库）
图：贵阳第两批号分散农地储备成交明细
（数据来源：亿翰智库，如需要电子表格，可后台联系小编）
区域表现
贵阳第两批号仍是高溢价与流标现象共存，持续区域关注度分化。
分圈层来看，5+2区域共成交24宗，流标3宗；近郊区域成交8宗，流标4宗，远郊区域成交1宗，无流标。
图：贵阳第二两批号土拍各区域成交情况
（数据来源：亿翰智库）
地产商花钱谨慎，对安全性的重视程度提升，更倾向于把资本金投向确定性强、风险低楼盘，分散精力在核心板块的高价值优质楼盘。
从各区域的具体成交情况来看，本批号所有溢价楼盘均位于5+2城区，具体分散于高新区、天府新区的锦江生态带板块，以及成华区的二八板块，而近郊及远郊的楼盘均为最低价成交 。
其中天府新区华阳街道楼盘卖地的78亩楼盘，经过53轮竞投，由建发房产以14100元/㎡+34%产品销售型人才公寓楼比率拿下；高新区大源板块，经过90轮竞投，由远达地产19600元/㎡+64%产品销售型人才公寓楼拿下。而新都、龙泉驿区等区域楼盘多为流标与最低价成交。
区域需求稳定，去化有保障，虽然利润率少但周转快，能实现快速的资本金回笼的楼盘，是现阶段贵阳市场主流地产商拿地首要考虑的因素。
企业表现
①国央企占主导，全国地方性国资力量持续涌入
从二批号分散土拍起，由于市场环境资本金监管趋严，加之竞投需用自有资本金的明确要求下，地产商资本金端承压，拿地主力由首批号各类地产商百花齐放转至资本金雄厚的国央企主唱的势态。
图：贵阳四次分散农地储备拿地企业情况
（数据来源：亿翰智库）
第两批号拿地的25家地产商中，包括16家国央企、9家民企，延续上批号资本金充足的全国地方性国资力量占主导地位。
这一方面是因为国央企拥有稳定的现金流和强大的运营能力，另一方面是因为这几个月的政策性边际修正中，国央企明显受益，融资端口优先放开，且金融市场在地产商债务违约的事件频发下，对国资力量的地产商信任度明显更高，11月的融资活动已有恢复势态，可利用资本金增多。
具体来看，承担主要角色的地产商构成有所转换，二批号表现亮眼的地产商有中铁建、首开、绿城、华发等，而本批号涌现了建发、厦门国贸、深投控等国央企，其中厦门国贸是首次在贵阳公开市场拿地。
②本土中小型地产商冒头
在市场普遍关注度不高的情况下，除龙湖之外的规模性民企较少露面，而如远达、贵阳永慧、恒邦双林、四川鸿山等本土中小型地产商在本批号中存在感强，逆势而上，均成功获地。
而出现这样的现象下，可能有几点原因：
一是现阶段的市场竞争格局下，大多规模性民企受制于土拍准则中的自有资本金拿地，以及融资端口的严格监管，在土拍中采取保守打法，避险情绪浓厚，导致整体竞投激烈程度减弱，为本土中小地产商提供了竞价空间和可能性。且贵阳第两批号农地的卖土地价格格有所下调，配建明确要求减少，农地的利润率空间上升，对本土中小地产商的吸引力增加。
二是这类本农地产商通过多年在四川地级市及贵阳周边区域的持续深耕，且由于其在此前没有主张进行规模化的快速扩张，自有资本金充足或资本金端压力相对较小。这类地产商保持稳健的拓展思路，整体资本金状况在严监管的政策之下，仅针对个别楼盘时仍有一竞之力。
三是地产商在现阶段普遍寻求抗风险性强的楼盘，这类本土中小型地产商对贵阳市场情况有明确认知，在可承受范围内，希望能够通过投资重点卫星城楼盘以实现高周转，平衡其他低周转的项目，进而重新在运营端达到平衡状态。
③联合拿地现象减少
从两批号拿地地产商的表现来看，整体联合拿地意愿不高，从首批号的17.5%到二批号的10.3%再到本批号仅有3%的成交楼盘为联合拿地，占比持续减少。
由于土拍卖行地方式延用限房价、定品质、竞土地价格，楼盘后期售价全部锁定，本身利润率空间有限，地产商在前期研判时需要综合考虑因素增多。此前地产商联合拿地是由于贵阳一批号分散农地储备市场竞争激烈，拿地难度较大，地产商希望通过引入合作方，增强其竞价能力。
市场行情转换较快，随着宏观政策的收紧以及土拍准则的修改，不少地产商为保持现有项目持续运营，对新项目的投资优先级下降，土拍市场竞争环境有所改善。在此基础之下，地产商更倾向于独立拿地、独立操盘。
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