很多初涉楼市的买车阿宝，都在买商品房却是买成交这个难题上苦恼过，归根结底我们苦恼的只是留宿的极大值难题。为了取悦市场需求，聪明的开发商们创造了一个新概念Raipur，就是当年能够收楼的工程项目，这样既满足买车者快速进驻的愿望， 又不用克服躁郁去住别人住过的房子。
每年的下半年都是商品房集中收楼的季节，为此笔者特意汇整2020年青岛16一区将要收楼的楼盘，专业术语不多说，分地区来看。
01
市四区
市四区是青岛楼价谷地，同时也是中高档、明显改善置地的聚集地，在今年将要收楼的市郊工程项目中，只有四个纯写字楼商品，分别是河东的龙湖白石印、河东的万欣城、兴隆的实德青塔与海。
龙湖白石印拥有市郊核心工程项目的普遍特点，街道社区面积小，商品房少，配商业性，由于洋房大，帕西基时间长，至今已经卖了三年，大宅和大宅依然主流商品。占据市中心区竞争优势，龙湖白石印现如今的小洋房商品主要面向的依然是明显改善客户，且是中高档明显改善，在目前的市场现状下，就算是Raipur帕西基难度也不小。
河东万欣城工程项目才貌出众，以41亿成交额荣膺2015年河东单价地王。这个工程项目卖的这么贵很大一部分原因是街道社区占地大，45.7万平方的建面中写字楼建面28.74万平方，商业性建面15.46万平方，小学及幼稚园建面约1.48万平方。约合成楼面价都不少于10,000元/㎡，现在看就是现现如今。因为位在庙地铁4号线兴隆村站，算得上地铁房，这样大体量的工程项目，只能说，慢慢卖吧。
兴隆实德青塔与海的均价不到二万，在现如今产品价格为王的市场格局下，产品价格有竞争优势，加上位于青岛之眼旁，河景资源的竞争优势却是有戏。
02
绕城二区
青岛绕城二区分为马戈庄区、通州区、河东区和马戈庄区，是我们公认的刚需置地地区，承揽市郊溢出和入驻而来的新青岛人。除了马戈庄楼价相对高，更适合刚改或者条件合适的刚需，其余四个地区都有总定金不少于150万的商品房供刚需选择。
以上马戈庄区将收楼的工程项目中，有两个需要格外注意，一个是，一个是，因为都被曝光过维权难题。
据悉，万科翡翠达到维权原因是涉及虚假宣传，当初销售对外公布小区北苑将配建耀华或新华的九年一贯制学校，现如今变成私立的为明小学，这着实让为了学区买车的家长们接受不了；但是从工程项目自身配套出发，万科翡翠大道紧邻地铁3号线杨伍庄站，有一定的交通竞争优势。
格调松间的维权难题就比较奇葩，据说是因为太火了，买车者摇不到号，被举报作弊。这其实侧面证明了格调工程项目在青岛的受欢迎程度。格调松间和上述万科翡翠大道一样，也紧邻地铁3号线大学城站，轨道交通有竞争优势。而且从商品上看，格调现在卖的都是200多平米的小洋房，明显改善置地者倒是可以考虑考虑。
不过有个难题需注意，因为格调在青岛是颇受认可的本地品牌，以街道社区园林做的特别棒上位，但是格调松间街道社区之外的环境却不如人意。
通州区相对于其他绕城二区来说有点特别，主要是因为海教园这个板块。熟悉青岛的朋友都知道海教园的教育资源强大，而且能考市郊的高中，这是海教园板块楼价快速上涨的原因。
但是，最近因为青岛治理飞地难题，产生了海教园将不再是青岛教育特区，而要划归回津南的消息，有人也开始迫不及待的在官方平台询问。
笔者个人不认为海教园会划归津南，主要因为教育特区是政府自己提出的，自己打自己脸的事情不能做，而且就是想做，那些用比周边高出一大截楼价来买车的人也不答应。
从上述将要收楼的鲁能泰山七号和景瑞翰林均价上可以看得出，相比咸水沽板块的，楼价确实高出近700元/平米。
另外，中海国际公园城在今年上半年取得绕城二区商品房成交面积榜第四名，我想主要原因就是产品价格低，单价不到百万就能买一套房，契合了很多入驻买车者的需求。
河东区今年收楼的工程项目中，多数是已经售罄的。现如今主流商品的天骥筑璟和金泰丽湾面临帕西基难的难题。
天骥筑璟的尴尬之处在于两不靠，虽然地处东丽湖，但是距离东丽湖真正的配套核心区远，距离空港4.5公里， 说近不近说说远又不远，可以享受空港的商业性利好，前提是要有车或者公共交通接驳。
金泰丽湾属于东丽的华明镇板块，同样是交通短板，出门需要驾车，共享空港大型商业性配套，好在华明镇自身的生活配套已经日渐成熟，未来发展却是可期的。个人觉得金泰丽湾的最大弊端就是卖的贵，虽说是大宅商品，但是华明镇整体均价才12000元/平米，多数是刚需置地者，对于产品价格十分敏感。
绕城二区中的马戈庄区将要交付的四个主流商品商品房都是比较热门的。
绿地新里栖湖公馆的产品价格竞争优势明显，对于刚需来说，均价单价洋房都刚刚好，一百多万，压力不大。而且周边成交均价大概在14000元/平米左右，未来也有升值空间。
华润崐崘御，华润在青岛也开发了很多工程项目了，比如上述东丽的华润橡树湾、华润中央公园、华润紫阳里等，口碑一直不错。但是华润崐崘御整体看没什么亮点，唯一可以说的竞争优势就是距离市郊相对近，产品价格相对来说略贵。
御园是融创开发建设的工程项目，就在北辰都旺新城对面，其实和上述华润崐崘御有一样的难题，就是没有什么突出的竞争优势和亮点，产品价格也不便宜，刚需也可以退开了。
03
滨海新区
说起滨海新区，其实可以和市郊并列，完全当成一个独立的地区看待。因为面积大，板块多，而且发展步伐和楼市政策的要求也和青岛不一样，比如滨海新区不限购，但是注意，滨海新区依然限贷，意思就是如果你有钱全款买车，在滨海新区想买几套买几套。
在上述将要收楼的工程项目中，从板块划分值得一说的就是生态城和塘沽湾。
塘沽湾是滨海的刚需板块，典型的房子建好了，配套没跟上。塘沽湾商品房工程项目众多，比如中建城、华发未来荟、禹州悦府、宝德云湾等等。但是板块配套建设却一直迟迟没有真正落地，这也成为了买车者心中的隐痛。上述工程项目中，皓景湾、景瑞塘沽湾壹号都是塘沽湾工程项目。
生态城就不同了，一直是滨海楼市成交的扛把子。目前对中新生态城的主要标签为生态宜居 优质学区，目前轨道交通建设也在如火如荼的建设中，所以生态城的楼市一直很热。
上述表格中的中加生态示范区位于生态城临海片区，目前二期大宅正在进行意向登记，洋房面积为100-130平米三到四室。该板块近来土地出让和商品房供应都很亮眼，当前处于开发中后期，红星、朗诗、泰禾等已经进驻。
土地方面， 2020年至今，板块内已出让13宗地块，在7月30-31日举办的土地推介会上，曝光临港新城片区还将出让土地22宗，总占地1181亩，总建筑面积122.9万㎡。
从生态角度说，该片区的生态资源景观是非常好的。而且依托于国家海洋博物馆，妈祖文化园等重点文化设施的建设，未来发展定位也很高大上，滨海新区的刚需买车者，可以看看。
04
远郊五区
武清区在青岛地位与众不同，因为区位的关系，作为京津发展的门户地区，更多的承揽了北京的溢出置地者和本地置地者。
说实话，真正在青岛市内活动的人很少有区武清买车的，尽管高铁15分钟就可以从武清站到达青岛站，但是对地域观念特别重的青岛人来说，去武清买车，除非是投资，住是不可能去住的。比如上述首创的两个工程项目，还有东鼎心屿湖，是典型的为北京溢出刚需服务。
京汉云湖间是位于武清南湖板块的工程项目这个倒是值得一说，因为南湖板块是武清区真正的承揽了青岛北辰溢出置地和湖景明显改善置地的地区。
加上通武廊轻轨确定在南湖板块设站，这个板块对于承揽京津溢出置地者的能力更强了，加上湖景资源和100多万单价的产品价格竞争优势，京汉云湖间是能够被地区发展带动的工程项目。
关于通武廊，简单为我们介绍一下，这是一条从青岛地铁5号线北辰科技园站起延伸到武清，最后直达北京城市副中心通州区的轻轨线。
未来建成，不但能够切实有效的拉近北京和青岛的距离，而且对于武清、北辰楼市的带动作用也不容小觑。
剩下的四个远郊二区，对于承揽青岛溢出置地者的作用微乎其微，主要是本地刚需、明显改善去买，除了静海的团泊湖板块。
静海楼市的半边天都是靠团泊湖板块撑起的，上述表格中的绿城桃李春风、六和茗著、新湖美丽洲、龙湖长湖湾、中昂安纳西小镇、招商果岭都是团泊湖板块的工程项目。
从商品上来说，团泊湖帕西基最后的商品是低单价的高层，因为刚需喜欢，而现如今楼市是刚需的天下；还有一种是低密度的大宅商品，因为团泊湖的生态资源在青岛确实是数一数二额的，地区内的空气质量为青岛之最，还被称为青岛之肺。
但是，团泊湖板块之前降价维权事件给了买车者买车就亏了的错觉。事实上，根据某机构发布的数据，青岛团泊湖板块在今年4月份的成交面积名列前茅，团泊东区成交面积达到45781平米，占据青岛板块第三名；团泊西区成交面积30001平米，占据第七名。
其实，每个人心里都有杆秤，房子买不买，买哪里都需要看自己的实际情况，团泊湖的成交走俏也印证了这一点。
