近日有朋友在朋友圈问，听说税费要课征了，会影响楼价吗？现在是不是买车的最佳最佳时机？
我不敢说这是最合适的买车最佳时机，因为这要看人和、之利与是谓（别问我为甚么顺序翻转，单纯觉得这种排印守规矩……）。
人和——每对个人对最合适的表述不一样，很多人能对十年前不主动出击侧发力而木患，但若是穿越时空，回到一亿五千万三万多的年代，你的工资不却是只有两千多嘛……
之利——假如你身在深圳，你假如很清楚深圳的楼价对于北京上海深圳的楼价而言，实在就是夜空；
是谓——有关税费课征要从试点工作城市普及化到全国的传言，一直在江湖上从来没停息。但对个人认为，有鉴于信息公开征集能力弱以及利益调整妨碍，税费的课征，尤其是对个人的税费却是比较困难。
由此由此可见，课征税费的目的并不是为了减缓楼价，税费的课征是一个很系统很复杂的项目（在开发建设、交易却是能保持各个环节课征？对房屋租赁却是新增房课征等等），该处略去1Cybard……（有兴趣热烈欢迎另外写稿……）
不过不容小视的是，去年7月，中华人民共和国财政部副部长管涛在G20税赋Pudukkottai讨论会上奏示，假如积极推动房地产业税改革将毅然决然地去做，市场有关税费的预期一下子又提高了。然而这种的盛气凌人，熟识中国国情的你还不知道其中别出心裁吗？
所以，该不买，今晚的事，却是先天再担心吧。
说回正丞，今天我们来聊聊地产投资房地产业与地税的这些事。
以子公司为名买车有甚么限制吗？
以子公司为名买车可以省税吗？
以子公司为名买车较对个人为名有甚么益处吗？
最近屡屡收到一呼百应投资真人秀对上述的踊跃问津，由此展开各种饭局、chat群和各界专业人士crossover的热烈讨论。在国家政策法规方面：
对个人持有住宅物业在大城市限购，子公司持有则没有限购规定。
对个人持有物业转让可以通过转卖、赠与及继承三种方式转让。而子公司则一般只能通过转卖。
既然以子公司为名购房没有限购条件，咱们再试试根据最新的税法规定稍作总结，和大家一起探个究竟是否省税。
首先，我们先来对比一下以对个人为名和子公司为名在不动产购得时和转让转卖时的主要税负。
举个例子：
现有一地产投资不动产面积大于144平方米，位于深圳市区内。
购得时原值1000万元，获得110万元的营业税进项发票。
持有两年期间，该不动产可获得住房类出租收入为每月10万元，合计240万元（不含税）。
两年后，不动产转让价格为1500万元，不动产成新率70%。
（以下总结基于主要税费估算，忽略印花税、维修基金、土地使用税等相关服务费的计算。）
然而，对于子公司为名购得的不动产所缴纳的契税，可以作为子公司服务费在企业所得税前扣除。再加上营改增后，子公司购得不动产，可以按11%的税率分2年抵扣营业税进项。
因此，在购得各个环节，对于具有实质性业务的子公司，在企业所得税扣除后及营业税抵扣后，税负（净支出）比对个人少，并能达到一定的节税目的。
从税赋筹划角度出发，可考虑通过转让子公司股权的形式达到转让不动产的目的，从而避免大量土地营业税的缴纳。然而相关的交易条款考虑将较为复杂——
例如：
要考虑由子公司单一持有不动产却是由兼有实质性经营的子公司持有？
转让时是否可通过分立或资产转让的形式？
如子公司单纯持有不动产，转让时会否被视同不具备经营实质从而无法省税？
除了购得和转让各个环节，还要考虑不动产持有过程中可能产生的税费问题。以下分两个情况总结了不动产在闲置或自用情况下以及出租情况下的税负对比。
其中，持有不动产包括了闲置、自用、出租三种情况，每种情况的税负略有不同——
闲置或自用
对个人为名下闲置或自用的不动产免征税费。
子公司为名下的不动产，假如处于闲置或自用状态，需要按照不动产原值的七成缴纳税费。按照1000万元原值的不动产计算，企业每年需缴纳税费8.4万元。
假如子公司在持有过程中把不动产出租，税费则按照租金收入的12%征收。
另外，与对个人为名持有不动产相比，子公司可按照企业所得税法的相关规定对不动产计提折旧。按照20年折旧年限估算，在子公司持有不动产的两年间，相关折旧服务费对企业所得税产生额外的抵减金额可达25万。
因此，在综合考虑企业所得税相关扣除问题后，对于闲置或自用情况，子公司持有不动产可达到地税筹划的目的。
出租
通过相关税费的计算对比，由于国家对对个人住房租金收入推出一系列优惠政策，子公司为名下 的不动产在持有过程中通过出租方式需承担的税负较高。相比之下，由对个人持有更划算。
从上述税负对比由此可见，总体来说，以子公司为名购得的住房总体税负却是较对个人为名购得要高。
当然，相比起不动产投资的收益，税只是其中一部分需要考虑的因素。所以假如各大土豪对个人名下可购额度早已爆满的情况下，又或是对于外籍对个人在国内购房的更为苛刻的限购条件，也只有运用子公司为名购房投资了。
对于有日常业务运作的企业，以子公司为名购得不动产，既可自用又可出租，还可以为子公司带来营业税的进项抵扣和折旧等相关服务费的企业所得税前扣除，一举多得。然而在不动产出让各个环节却有个难以逾越的土地营业税大boss，建议企业可找有经验的专业第三方咨询，看看如何帮助老板们攻克这个难关。
对于专门成立子公司用以购得不动产并打算在短期内转卖的方案，由于企业没有其他收入，在持有不动产的过程中并不存在对企业所得税带来节税目的，然而假如通过转让企业股权来达到转让不动产的目标，地税会比直接转让不动产要低得多，而有关的股权转让条款将相对简单。然而，地税局是否真的承认这种的转让方式是转让股权，则是一个问号，建议企业应介入有经验的律师和地税师对相关风险进行规避。
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