房地产库存过剩，2022房价涨还是跌？房企艰难对我们有什么影响？

我们好，我是江波，我国房地产业真的已经结束了吗？从富力事件之后，我们一致的消费市场预期认为我国的房地产业完蛋了，不过我们都在讲故事，好像没有两个人提到真实世界的情形，房租、不炒四道黄线制约了地产商的产业发展，可这是不是也意味著地产商的股票以后都不能再碰了？本期视频他们看呵呵当下我国真实世界的房地产业情形，看一看往后这些年他们都发生过什么，为什么偏偏是房地产业招揽了更多的社会资本金，从这之后他们又有可能发生哪些事儿？当今汇率体系之下，通货膨胀是两个一直会存在的现象，新一代的2022年一月份统计数据，英国CPI环比涨7.5%，唯一982年以来的最高值，这是通胀爆表了。因此他们看到英国的金融创新资产在蹭蹭的涨，股市是英国招揽全球资本金最有力的工具之一，只不过这两年英国的房价也一样，也在暴跌，只是他们比较少提到在他们国家股市的建立和房地产业消费市场化体制改革体制改革从90年代初前后。才已经开始，那这时候刚刚推行体制改革开放也没多少年，我们手里都有了许多钱，但是并没有更好的资本金承载对象。后来房地产业消费市场化体制改革体制改革从试点工作到全面推行，造成全省楼价暴跌，最关键的节点是1998年的廉租房汇率化体制改革，当时宣布全面停止实物分房，推行廉租房分配汇率化，把分新房子变成了给钱，因此这才在全省范围内催生了房地产业的暴跌。房地产业消费市场化体制改革刚不久，他们就学习了香港的现楼管理制度，也是商品住宅预购制，那时交钱以后交房，也是他们俗称的期房。这种方式是将房地产业推向金溶化很关键的抓手之一，即使预购管理制度本身是一种金融创新行为，相当于在房地产业民营企业这一端加了资本金成本，这还没完，为了推动经济的增长，在这些年里汇率还收紧过好几次，很多大资本金就已经开始寻找能获利的出路，而房地产业在这些年里又处于高速产业发展，楼价下跌的阶段，这些年还没有限牌等经济政策，因此大资本金已经开始一步棋一步棋的往房。消费市场，房产在地产商的财务报表里面又是很优质的融资抵押物，房地产业金融行业的高投资高回报也使地产商能够承受更高的融资成本，因此境内外的金融创新机构就都愿意给房地产业民营企业贷款，因此这样持续下跌的消费市场更是加剧了民间金融创新资本金成本的生长。也是即使这样，房地产业金融行业出现了历史上超大规模的信用债。只不过在这样的产业发展过程中，假如及时制止，他们也不能走到那时这一步棋。更关键的是，房地产业金融行业的产业发展能够带动家居建材等众多上下游产业的水麻，而地方性中央政府的政绩考核当中，GDP又是首相，且农地出让金至今仍然是地方性中央政府总收入主要作者，这些利益关系导致地方性中央政府也有很强的意愿推动房地产业增长。你想想，预购管理制度从地产商端加了资本金成本，按揭买房管理制度从住户端又加资本金成本，再加上汇率收紧和银行等金融创新机构的支持，让基础汇率和汇率乘数又不断上升，这再加上经济政策护持。就成了完完全全的金融创新产品，因此房地产业金溶化是这一切的现象的起源。现在他们提的房住不炒，只不过是在房地产业去金溶化。在往后即使房地产业变成了两个产品价格只会下跌的金融创新产品，不断形成了强消费市场预期，又导致他吸纳了更多的社会上出来的资本金。我国的家庭中77%的资产都是新房子，这意味著假如房价崩了，我国的家庭就崩了。因此他们在这些年实施了一系列调控经济政策，只不过都是在房地产业去金溶化，提高首付比例，限制住户贷款买二套、三套，这从住户端降资本金成本已经开始，取消预购制的试点工作和四道黄线经济政策，这从地产商锻件资本金成本。当房地产业金融行业走向了去金溶化的过程呢，高负债、高资本金成本的地产商就会无比难受，富力是其中最典型的两个。他们从房地产业开发民营企业的数目中也能看出许多端倪，据天眼查统计数据显示，2021年的房地产业开发民营企业注册登记数目只有8318家。相比2020年的29950甲，减少了近70%。假如他们回头去看往后房地产业开发民营企业注册登记数目的这时候，就会发现，202120152012、2008是往后这些年地产商年度注册登记数目最多的年数，而这些年数也恰恰是我们对楼价消费市场预期最差的年数。往后即使对房地产业乐观，对楼价消费市场预期差，注册登记数目最多也就跌个30%左右，而2021年跌了70%，从2006年以来地产商注册登记数目最多的两个年数。J统计数据可以呈庭我们对于房地产业开发类民营企业的乐观程度。我们不再做开发类民营企业是即使觉得赚不到钱，而地产赚钱取决于两个因素，两个是卖出新房子的数目，两个是新房子的成交量产品价格。他们看呵呵这段时间商品住宅营业额月环比增长速度，从去年的七月份到那时营业额的当月环比增长速度就一直是复制，而且销售消费市场越来越冷，在刚刚往后的新年期间，深圳的商品住宅成交量统计数据。新房成交量零套，二手房成交量仅两套，虽然是新年期间，不过往年是不能出现如此冷清的情形，这就代表着消费市场预期降至冰点，新房子卖不掉了。这种消费市场预期在反应在农地消费市场上，是地产商都不拿跌。2021年1月1号到25号，地产商积极的这时候，全省上市地产商能拿B近2500亿斤，而今年的同一时间段，全省上市地产商拿地金额只有166亿元，这说明中央政府的地也卖不掉了。不过当农地卖不掉的这时候，也就意味著地方性中央政府失去了总收入作者的大头，因此房地产业税应运而生了。现在房地产业税还是处于试点工作阶段，优先在北京进行试点工作，他们看下北京对此新一代的许多经济政策，2022年北京新购廉租房十元消费市场交易产品价格小于等于81948元，房地产业税所得税暂减为0.4%，十元消费市场交易产品价格大于81900。18元，适用所得税暂定为0.6%，那么在北京两套新房子假如均价是5001000年要交的房产税所得税大概是2万或3万，这个里面他们能看出来的是地方性中央政府未来的总收入作者会以房地产业税为主，那么产品价格是两个很关键的考点。房地产业税那时是试点工作，早晚有一天他会全面实施，即使每个地方性的财政总收入都需要的，因此他们说新房子的产品价格会不能降呢？就用实际统计数据看呵呵，以2021年前十两个月的统计数据为例，他们去对比各个城市，榜一深圳的均价是61517，环比下跌12%，同城的广州全市均价33261，环比下跌14.6%，同样成效明显。下跌统计数据还有杭州、南京、东莞、绍兴等，其中杭州均价在31603元，环比下跌10.1%，南京均价29390亿元，环比下跌13.3%，有很多人会疑惑说自己。现在楼价情形是呈现下降，这统计数据应该不准吧，到这时候你这种感觉的原因是即使咱们看的这个统计数据是去年1月到11月的产品价格儿，去年整体房地产业消费市场的产品价格走势呈现出上半年涨价，下半年跌价这样的趋势，因此下半年的这时候富力等很多地产商出现了暴雷，但是人们通常是这样，只记得当下的感受。王乐，去年上半年各地涨价的这时候，这里面我关心的统计数据还有两个，是北京和北京，北京的均价是52777元每平，环比下跌4.8%，还有北京均价为55273元每平，环比下跌1.3%。这两个城市只看这个宏观统计数据会和看其他地区有所区别，即使北京、北京这种地区面积实在太大了，两个北京的面积等于八个深圳，北京燕郊和北京望京，他们会各自走出来自己的走势，经常是北京燕郊一直在跌，北京望京还能涨一涨。因此想要了解这种城市的房地产业情形，还是以区为单位去看更好许多，即使城市太多，统计数据情形我就不一一读出来，假如我们有需要可以在评论区留言，我回评论的这时候可以给你发呵呵这张图。不过他们总结来看是一线城市及长三角、珠三角等沿海城市产品价格依旧坚挺，楼价涨幅最大的城市除沿海城市以外，还有长沙等内陆城市也有产品价格补涨，二线城市也是有涨有跌，但是普遍是涨多跌少，宁波、长沙、南京为二线城市里涨价的主要代表，三四线城市中以省徐州、盐城等城市出现下跌，但是也有很多城市在跌，这些在跌的城市还出台了限跌令。我的老家东北地区。是主要代表。这次新年回到东北，明显就能看到很多小区的新房子都是空置的，一问产品价格还不低，但是有价无市，即使这样还能看到很多地方性依然在盖新房子，因此说这东西不能光看宣传的表面，它不好也不能说。因此东北地区的房地产业库存是全省首屈一指的。去年下半年已经开始，房地产业金融行业急转直下，房地产业金融行业大调控，地产商债务风波、楼价下跌都出来了，那这么说是不是意味著现在全省还剩下很多库存呢？他们统计数据说话，截止2022年一月份，15个大城市房地产业库存为123.3万套，库销比为13.3个月，一线城市库存量26.5万套，库销比为7.6个月，二线城市库存量59.1万套，库销比为十二点两个月。他们去看最有代表性的北上广深、北京和深圳的区划周期都很低，但是北京就不太乐观了，现在的北京是政治。他忠心，不算是全省的经济中心，而且北京还在不断的往外疏通人口，因此北京这种情形也没什么意外，最惨的是这些城市剩一大堆新房子卖不掉，二线城市当中就有大连，哈尔滨，长春，沈阳，青岛，太原，兰州这七个城市库存的消化周期超过两年，三四线城市形势更严峻，平均去化周期就高达19.2个月。因此这里他们总结呵呵情形，是一线，新一线城市楼价还是处于稳定增长的，有的城市涨幅还不小，二线城市当中也是涨多跌少，但是三四线城市就出现严重的分化，下跌的出现了线接令，涨价的还有20%以上。另外，那时的北上广深已经各有各的产业发展情形，不可再放在一起。同日而语，往后的房地产业产业发展是靠债务去赚取利润，当楼价一直涨的这时候，债务越多，利润越多，楼价一旦不涨了，或者像那时一样没有成交量量了，就能看见一大堆地产商在裸泳。房地产业开发民营企业资产负债率在2010年的这时候已经达到74.5%，很高了，结果到了2020年的这时候居然涨到了80.7%。产品价格转折点发生在去年七月份，因此到了2021年11月时，已经有房地产业金融行业违约债券67只，环比增加百分之一百三十一，债券违约的余额达到735亿元，环比增加百分之一百八十七，也算破了我国的记录了。四道黄线规定了地产商必须在2023年年中之前完成各种降负债的指标，这给地产商带来了压力。然后他们也就看到全省房地产业开发民营企业出现经营异常的趋势，在2021年达到最高值。据天眼查统计数据显示，去年房地产业开发民营企业经营异常10396JIA首次破万，这是过快的曲资本金成本造成的现象，但是假如不坚决，就会出现房地产业持续乱象的情形，因此既要解决风险问题，还要解决乱象问题，这这时候他们出了两个很关键。经济政策房地产业民营企业并购贷款不再计入四道黄线标准，这个经济政策的侧面意思是引导和鼓励大地产商并购小地产商。很多民营企业你不是在2023年年中之前完不成四道黄线的指标吗？那就去贷款买其他的小地产商吧，这样你既能够继续获得资本金支持，还能够带动国家化解金融创新风险，还能完成2023年年终四道黄线的标准。因此当这些出来之后，他们就可以预见未来地产商大概的方向，是地产商也到了该卷起来的这时候。往后房地产业开发民营企业太赚钱了，利用银行的贷款去拿地，拿到地去盖新房子，新房子还没盖完已经卖差不多，高资本金成本、高周转、高报酬。从2017年已经开始，各家地产商已经开始喊着更快的周转，从拿地到盖完新房子只需要几个月的时间，因此2017年之后盖的新房子里很多都质量堪忧，这这时候的新房子已经成了完完全全的金融创新游戏，但是在2021年年终之后，环境又发生了变化。四道黄线的出现，限制了地产商的金融创新倍数，限牌限价又盖住了炒房团的资本金成本。因此他们说从现在已经开始，地产商要一点儿一点儿卷起来。往后新房子是供不应求的，不管是居住需求还是炒作需求，新房子只要盖出来就有人愿意出高价，但是以后更多的新房子是自己住，而且在很多城市高库存的情形下，供大于求就会让地产商之间卷起来。那么地产商的整体情形就会发生几点变化，第一点是地产商会越来越集中，2008年房地产业金融行业也不好，房地产业金融行业就集中了一波，2014年房地产业金融行业又不好，很多小地产商又被大地产商收购了。还有刚才他们说的房地产业并购贷款不再介入四道黄线标准这件事儿只不过也是地产商集中的催化剂。第二点是地产商为了提升资产效率，会由重转轻，比如他们就看到万达，融创等现在都已经开始产业发展物业，租赁廉租房等业务。第三点会提升组织效率。往后粗糙的产业发展模式下，十斤水泥两个人拿盒两个。对于利润构不成多大威胁，但是随着人工成本的升高之后，两个团队能干的活儿就绝对不能再多加人，将来整个我国的房地产业不能同时说好坏分化已经越来越严重了，大城市的房还是很难，中小城市就会地域性的先卷起来。往后20多年房地产业金融行业的快速产业发展周期已经不再，高负债、高周转模式已经走到末路，经历了这一轮的金融行业波动，地产商整体对于风险管理，尤其是财务管理将会更加重视。到了这里总结呵呵他们那时的民营企业关键信息，一、房地产业金溶化是往后房地产业吸纳社会资本金最主要的原因，房住不炒的方针只不过是在房地产业去金溶化。二、去年房地产业开发民营企业注册登记数目骤降70%，也代表了我们的乐观消费市场预期，三，地方性中央政府未来的总收入作者会以房地产业税为主，产品价格是个很关键的，去年的房地产业产品价格整体行情是上半年涨价，下半年跌价。一线城市及长三角、珠三角等沿海城市产品价格依旧坚挺，二线城市涨多跌少，三四线城市分化更为严重，跌的严重的已经出了线接令，涨价多的还有20%以上。二线城市当中，大连、哈尔滨、长春、沈阳、青岛、太原、兰州这七个城市库存的消化周期超过两年，三四线城市形势更为严峻，平均去化周期就高达19.2个月。六、到了2021年11月时，已经有房地产业金融行业违约债券67只，债券违约的余额达到735亿元，成了我国的历史之最。72017年起，各家地产商已经开始更快的周转，因此2017年之后盖的新房子里有很多的质量堪忧吧，地产商会越来越集中，这是大势所趋，国家也希望如此。他们和经济政策的认知有偏差，就偏差在他们以为房地产业调控的是产品价格，只不过一直以来调控的都是资本金成本。房地产业是个大金融行业，由量变转向质变，周期也会很长，就像往后国产衣服是产品价格便宜，质量差，但是卷起来之后，这种情形就会改善，很多东西都是无法朝夕完成，需要经过一代代的进化，他们恰好处于了这个时代里，将来也会有幸见证这一切。我是江波，朋友们下期见。