上海房价，接下来会“跌惨”的几个地方

在房价里，消费市场尽管有效率，但却经常发展缓慢。

北京房价，有许多股，许多新盘，在当今社会是被轻微低估的。

也有许多地方性，新房子尽管昂贵，但却依然不提议买。

那些地方性，今后基本上单厢跑输上证指数。

杨树浦位处闵戴氏，区位远的一大批，过了江就到青浦了。

邻近能说鸟不里边，商业性此基础建设极为拉胯，小城北的商业性水准。

但是清华和trained三所985护持，让这儿的产业发展此基础极好。

杨树浦有AMD，百事可乐，航空工业，都是当今世界500强悍子公司。

而即使援疆辛树帜东湖校区内，着实让杨树浦的楼价间接降落，一时之间贵的吓人：

今年3月有10万总价成交量，离岸价最低的这时候达至了12w。

今年初，东湖海岸长廊即使独花战绩不平庸，楼价大跌300w上了新闻报道，

看成交量记录，小区后续已经有了8万左右的成交量总价。

目前小区的离岸价依然在9w-10w之间，而且抛盘很多。

9万多10万的总价，买在距离市中心20多公里的地方性，是我有病还是它有毛病？

同样是闵行，这个价格，古美莘庄不香吗？

古美标杆万源城总价也就10w出头，漕河泾近在咫尺，到市中心不要太方便。

在口罩事件之前，北京豪宅的涨幅就很大，领涨北京滩。

口罩摘掉之后，豪宅又突突涨了许多。

新天地的翠湖天地四期，30w以上的成交量总价很常见。

淮海中路的凯德茂名公馆，也有了33w的成交量。

闵行金虹桥的古北壹号，价格也攀上了26w。

有钱人买豪宅，像不要钱一样。

原因很简单：

一方面，大水漫灌，先浇到有钱人头上；

另一方面，资金避险情绪浓厚，实业不振，股市半死不活，只好跑到房价买最好的新房子。

但是，市中心豪宅这一轮的行情已经到头，倒不是说它价格一定会跌，但涨幅透支明显，后面会长期横盘。

果不其然，市面上3000w以上的豪宅挂牌近期明显增多，许多人想要获利离场。

仅翠湖天地，就有将近百套的新房子挂牌待售，其中许多境外房东。

但买家数量，并没有什么变化。

北京许多豪宅当前的价格，就连中国最有钱的有钱人，都有点下不去手。

而且过段时间，北京新房消费市场的豪宅会迎来集中开盘，势必冲击二手消费市场。

想要买豪宅的，现在不用急，更不必恐慌性上车，消费市场正在向买方倾斜。

老破小和老破大这类房源这几年的消费市场表现，大家有目共睹。

很多老新房子，至今都没有回到2017年的高点。

而次新房，价格都飞上天去了。

对比下来，2017年两种截然不同的买房选择，简直就是两种不同的命运。

当年能买得起次新房却选择了老破小的，现在可能再也换不起房了。

比如普陀的甘泉二村，80年代的老公房，房龄比很多人年龄都要大，这是2017年的成交量价：

这是最新的成交量价：

五年了，能说一毛没涨，算上税费，资金成本，通货膨胀，妥妥亏大了。

还有长宁开发区的紫云大厦，1996年建的老塔楼，典型的一梯多户、没小区环境、停车位极度紧张的老破大：

紫云大厦的地段极为极好，位处虹桥经济开发区，少数内环外的中央活动区（CAZ）。

而且户型在塔楼里算好的。

但这个新房子也是多年不涨，2018年成交量价5.3万，2021年成交量价5.6万。

说实话，塔楼老破大的居住体验还不如老破小，一梯多户筒子楼，南北不通透，楼道暗的要死，高峰期电梯极为紧张，停车位更不要想了。

很多房东自己不住，出租出去，居住人员鱼龙混杂。

而且即使面积大，总价还高，看得上的人买不起，买得起的人看不上，极为尴尬，所以流动性极差。

这种新房子，只有在楼价全面上涨的大牛市中，才有机会脱手。

我身边但凡买了这种新房子的人，现在都悔不当初。

背后的逻辑很简单，买房你要考虑今后的接盘侠是谁，是九零后、零零后。

那些年轻人宁愿住的远一点，也不愿意牺牲居住品质。

对普通人来讲，有条地铁通勤，小区邻近有商场超市，窗户大一点，物业好一点，生活就足够了。

不需要追求地段情怀什么的。

所以，买房不要再片面追求地段而牺牲居住品质了。

手里有那些新房子的：六楼无电梯的老破小，一梯多户的筒子楼老破大，以及其他硬伤房源的，尽早出掉。

那些新房子已经跑输上证指数了，今后还会继续跑输。

远郊的新房子价格不贵，谈不上泡沫，但距离市区太远，如果再没有地铁，真的就与世隔绝了。

比如：

崇明、金山全境

宝山的月浦；

松江的小昆山；

嘉定的徐行、安亭、外冈；

青浦的白鹤、香花桥、重固；

青浦的金汇、海湾、奉城、青村、庄行；

浦东的合庆、泥城、书院、新场、祝桥；

那些地方性基本上都万年不涨。

典型的青浦海湾的绿地香颂，2017年最低点成交量总价2.5万。

2022年最新的成交量价1.6-1.9万，不仅没涨，还跌了。而今后，依然看不到翻身的可能。

那些万年不涨的远郊股的典型特征有两个：

1.超远郊，距离市中心普遍在30公里以外；

2.没有地铁或大多数新盘距离地铁较远。

那些地方性其实已经能说是与北京没什么关系。

站在通勤的角度看，金山可能还不如昆山。

而且，北京真的不缺土地，就算是新房供应一直很紧张的浦东，外环内依然有大量的落地没有开发。

所以，远郊的新房子真的不稀缺。

北京人口大量导入的时代早已过去，现在在远郊踩坑比搏暴击的概率更大。

现在半生不熟的城乡结合部，今后可能一直半生不熟。

总的来看，那些今后不看好的新房子，要么是短期内涨幅被透支，过度低估，这在房价里很常见：

2006年的这时候，宝山外环外的宝莲城居然和老西门的价格一般。

要么是缺少接盘侠，比如老破小、老破大。

要么是远郊，人口但是去，规划不是烂尾，就是辐射不到。

对于以上那些股和新房子，提议很明确，不要碰就是了。