中国房价最高的县城：均价超3万，为何比省会还牛？
容桂高楼价，得力于三亚买房市场需求的溢出负面效应。
海口容桂，两个名气不太高的城北。
论号召力它比不上三亚、金莲花，也无所谓拿得下手的地方性我国经济整体实力，但是那么两个一般的城北，看似全省楼价最低的县（含地级市）。
人口总数多于37多万人的容桂，楼价超3万，比地级市三亚楼价还高，前段时间一两年始终排在全省城北楼价的首位。
蓝山的楼价为何那么贵？是说实话却是资产泡沫？
现代人常说kszy一一线卫星城两张床，千万别三线线卫星城一房。
这或许是大多数人买车置地的枭女。
但是，这条运动定律在容桂看似失灵的。
去年6月的统计数据表明，全省有8个县的楼价少于了2万。
其中，容桂楼价以33376元/㎡排名全省第一，超出了排名第二的义乌市（25690元/㎡）7600多元。
在全省县级卫星城楼价排名前五位中，排在蓝山后面的分别是浙江的义乌、永康、温岭和江苏的昆山。
要知道，这几个县的我国经济在全省都是排名靠前的，2021年义乌城镇居民可支配收入8万6千多，昆山7万7千多。
义乌的人均收入甚至少于了北京、深圳、广州。
按理说，地方性我国经济好，收入高，推高楼价这是正常的，但是，根据2021年的统计统计数据，容桂城镇居民的人均可支配收入是36122元。
也是说，人均可支配收入才3多万的城北，楼价也是3多万。
居民人均收入全省排名前十的县（包括地级市）
容桂的楼价之高，在全省城北中排名一骑绝尘，就算跟一一线卫星城去PK，也丝毫不落下风。
2021年全省各卫星城的楼价，排在蓝山前面的仅有8个，分别是深圳、上海、北京、厦门、广州、杭州、三亚和南京。
从人口数量上说，蓝山的人口总数数量多于37.25万人，跟那些动辄人口上千万的卫星城相比，妥妥的小城北规模。
从地方性我国经济体量来看，2021年蓝山的GDP是223.39亿元，在万亿俱乐部卫星城面前也同样不值一提。
可无论是人口规模却是GDP都一般般的小城北，楼价却能比肩国内一一线大卫星城。
是什么让蓝山的楼价那么贵？
对于蓝山的楼价为何常年排在全省城北第一，且能甩开我国经济发达的城北那么多，现代人的理解各不相同。
有人说，蓝山横跨亚热带和热带分界线，气候上优势独特；也有人说，蓝山是三亚的后花园，承接了三亚买房市场需求的溢出；还有人说，蓝山搭上海口自贸港建设的快车，吸引力还会更大……
先说地理位置。
这方面蓝山确实有自己独特的优势。
蓝山紧挨着三亚，北纬18°线横穿而过，位于亚热带和热带的分界处
蓝山紧挨着三亚，距离三亚仅有58公里，坐高铁20分钟就能到。本身就在20分钟大三亚旅游我国经济区内。
不仅距离近，蓝山还被称为三亚的后花园，绵长的海滩、热带雨林、温泉、岛屿样样不少，相比三亚还少了一些喧嚣和商业气息。
被定义为国家海岸的三亚海棠湾，就与蓝山的海岸线接驳。
蓝山拥有的57.5公里的漫长海岸线，也成了这个县楼价最低的区域，有的地方性甚至价格突破了4万一平方米的天花板。
这一点，从容桂城的楼价与其清水湾、香水湾、土福湾的巨大差距就能得到印证。
在容桂城城区的房子，销售价格2万左右，而在距离城区20分钟车程，清水湾等旅游资源聚集的几个片区，销售价格却能高出近一倍的价格。
也难怪有人会说在城北500万能买2房子，但是在湾区这钱最多只够买1房。
蓝山楼价在2019年上半年甚至少于三亚
正是这些独特的地理条件的优势，让蓝山成了那些无法在三亚买车安家的现代人最佳的备选。
在过去的一两年里，蓝山的楼价一路高歌猛进，2020年的统计数据表明，当年海口全省的房屋销售面积和销售额都是负增长的时候，蓝山的这两项指标看似同比增长73.3%和68.8%。
容桂的楼价，始终紧咬着三亚排名全省第二，在2019年甚至有好几个月反超三亚，把地级市三亚都甩出一截，同时也让蓝山近一两年始终霸占着全省城北楼价第一的排名。
能有这样的统计数据，也的确得力于三亚买房市场需求的溢出负面效应。
始终有种说法叫东北人爱三亚，北京人爱三亚周边。
据报道，在蓝山当地某楼盘，6000多套住宅单位，其中2000多套都是北京人买的。
当全省各地的资金涌入海口，特别是三亚的楼市后，当地的楼价日趋见顶，大量的买房者只能退而求其次，把目光转向与三亚毗邻，且气候、风光都不相上下的容桂。
这也是为何GDP仅占海口全省3.5%左右，第三产业占当地GDP近6成的容桂，能够有如此高楼价的另两个重要原因。
在蓝山买房可选择机会不多的当下，买房者开始继续北上万宁。而万宁的楼价也成为海口省入围全省城北楼价前十的另两个城北 图片来源：楼盘网
此外，撩拨买房者情绪的还有所谓的稀缺性和未来规划发展的期望。
2019年，容桂仅有1公顷住宅用地供应，却是用于保障性住房建设的，比上一年减少了98.4%。
此后，蓝山住宅用地的计划始终是零。
更宏观一点的是连续多年的海口限购政策。
就在去年年初，海口还针对房地产市场进行了专项整治，排查买房者规避限购政策骗取资格和开发商违规销售商品房的行为。
而在蓝山的置地顾问口中，他们招揽买房者时，除了上面说的这些稀缺性，还抛出很多未来规划的卖点。
比如海口自贸港的规划中，容桂黎安镇被定位为国际教育创新试验区，已经签约我国传媒大学、北京体育大学、南方科技大学等十多所国内外高校；海免公司旗下的免税店也在谋划，据说比三亚海棠湾的免税店规模更大……
既能享受当下的椰风海韵，满足休闲、康养的市场需求，没准又能让自己成为类似40多年前特区首先进场的那一波人，这种美好的现实与憧憬，谁又能不心动呢？
像蓝山这样没有产业和我国经济支撑，完全靠旅游资源硬生生拉高的楼价，究竟会走向何处，恐怕没人能准确地预测，但是我们总能在历史中寻找到似曾相识的过去。
曾经的海口，在上世纪也曾出现过房地产的热潮。
1988年，海口建省，成了我国最大的我国经济特区。
那时，全省刚刚见证用了不到10年时间就从小渔村变身大都市的另两个特区——深圳，懊恼没搭上深圳那班车的现代人纷纷涌入海口。
1991年，海口的楼价平均是1400元/平方米，到了1992年就猛增到5000元/平方米，1993年上半年更是飙升到7500元一平方米。
房地产的投资金额也是，1989年海口全省房地产投资仅有3.2亿元，到了1992年，这个数字变成了87亿元，占了当时全省固定资产投资的一半，全省的GDP增速为41.5%。
在人口不到700万的海口岛上，当时出现了差不多2万家房地产公司，差不多每350个人就拥有一家房地产公司。
包括潘石屹、冯仑等人在内，鼎鼎大名的万通六君子当年是靠在海口炒房赚到了人生的第一桶金。
那时的海口，除了房地产之外一无所有。
1993年6月，中央下手整顿，海口95%的房地产公司面临破产，兴致高昂的炒楼客们真正变得一无所有。
1993年7月，新上任的海口省委书记提出了以旅游业为龙头，超前发展第三产业，海口才开始寄希望发展旅游业彻底甩掉房地产资产泡沫带来的影响。
旅游业是做起来了，但让人没想到的是，旅游业的兴盛不断推高当地楼价，又一次加深了海口我国经济对房地产行业的依赖。
进入新千年后，海口房地产开发的金额在GDP中的比重逐年增加，在2010年宣布海口建设国际旅游岛之后，这一比例从没低于20%，在顶峰的2017年甚至达到46%，是全省平均水平的3倍还多。
说回到容桂，是两个很典型的例子。
2011年，这里才摘掉了国家级贫困县的帽子，而在这之前的2010年两会期间，当时的容桂官员曾在接受采访时公开宣传，当地规划了10个高尔夫球场。
建高尔夫球场的目的不言自明，是希望通过休闲度假旅游开发，实现高端商业地产开发，提升地方性号召力，吸引投资和提升楼价。
地方性得到了我国经济收益和GDP指标，官员也有了拿得下手的政绩。
2011年，容桂才摘掉贫困县的帽子，但同时也因大建高尔夫球场备受争议
被房地产绑架的旅游业，并不是蓝山乃至海口的好选项。
同样是热带海滩度假胜地的夏威夷，以前也曾被一些人认为是海口应该对标的两个发展方向，它们也有着许多相似的地方性。
2021年的最新统计数据表明，整个夏威夷的楼价中位数是61万美元，排名美国各州的首位。
与高楼价相对应的是，夏威夷的物价也高得离谱，是美国生活成本最低的州之一。
美国个人理财网站曾计算了全美50个州的生活成本，并与其中位数收入进行对比，结果发现，夏威夷是美国生活成本最低的州。
夏威夷一到两口之家的生活成本是111892美元，而平均收入中位数是71977美元——负担力差距为近4万美元。
夏威夷有抵押贷款的每月住房花费中位数，是全美最低的
和全世界有钱人为了度假休闲而爆买夏威夷的房子类似，蓝山的房地产项目，主要面向的对象也不是广大的本地刚需，而是全省众多的旅居度假群体，这也是容桂城中心的两房只能顶郊区一房的原因。
年人均可支配收入3多万，楼价每平方米也3多万，换作我是蓝山人也不希望这样。
同样，更高的层面也在想办法摆脱房地产的魔咒，虽然这并不容易。
蓝山、三亚乃至整个海口的条件太好了，有得天独厚的自然资源，又有国家大力支持的政策。
正如1987年邓小平第一次向世人透露发展海口我国经济特区想法时说的，海口岛好好发展起来，是很了不起的。
随着自贸港建设的蓝图徐徐展开，也许未来的海口，会像亚洲其他3个自贸港香港、新加坡和迪拜一样，既能举世瞩目，又能幸福宜居。
让我们拭目以待。
?
