[写字楼出售地址填什么合适]写字楼办公室选址指南（附资料）

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编者按：目前愈来愈多的民营企业开始他们买回写字楼办公设备，再者，买回写字楼明显比出租更合算，也有利于民营企业的企业形象提升和子公司长远规划发展。另再者，在金融界写字楼是铜，店铺是银，写字楼是金的讲法，也使各种类型资本对写字楼情有独钟。如今的写字楼虽说Engilbert，其宣传品、炒表现手法不断涌现，更让人大开眼界，不知所措。直面市场上产品品质、地区、边线、各有不同的写字楼，作为写字楼直接使用者，应该如何征选出适宜他们民营企业的高质量写字楼呢？

欧美国家的民营企业在优先选择办公设备物管的时候，往往会考量三个基本要素。

第二个基本要素是整个目标商业区的开发情况

第三个基本要素是具体内容的处所，即办公设备物管的处所优先选择

第三个基本要素是具体内容的物管和物管管理。

在商业区上，很多子公司办公设备迁建首先会很关注产业发展链、产业发展软件产业和产业发展丘陵地区，这是民营企业在优先选择一个大的地区。

在产业发展环境的众多构成不利因素中，除了考量地区受基础教育劳力数量、已近教学资源外，还要考量相关部门的支持工作力度。

在处所优先选择方面，应把纸制运输成本降至最高， 主要包括生产运输成本、迁址运输成本和建筑物运输成本等；

把可持续性营运运输成本降至最高，主要包括劳力运输成本、城市交通、公共设施和税赋等；

把信用风险降至最高，考量到各种信用风险不利因素，如政府 控管、供电等；

把机会最大化，不要为迁建而迁建，而要把子公司迁建和迁址作为子公司发展战略的一部分。

这是当前民营企业写字楼迁建所最关心的问题。如果说以前民营企业在优先选择办公设备处所首先看边线、硬件设施，是因为那时经济相对落后，城市发展水平较低，地理边线成为决定民营企业成败的关键不利因素。

尤其对于一些刚刚进入中国的外资民营企业和新兴的国内民营企业而言，民营企业知名度不高，民营企业对所选办公设备楼是不是能达到彰显民营企业实力、宣传品民营企业形象的目的非常关心。

同时，民营企业还关心写字楼的空调、电力、城市交通等配套设施，对营运运输成本则不大重视。现在的情况相反，当民营企业优先选择写字楼的时候，第二个考量就是营运运输成本或办公设备运输成本，离开了运输成本就谈不到写字楼物管的好坏，这也是民营企业对股东负责，对财务报表、对现金流负责的表现。

值得注意的是，作为民营企业写字楼迁建关键点的办公设备运输成本，包含许多方面，租金只是其中的一项，还主要包括折旧费用、营运运输成本、人力资本等。对于北京几大热点写字楼分布地区而言，CBD地区的平均入住运输成本最高，金融街地区比CBD稍低，中关村地区次之。

除此之外，民营企业写字楼迁建还要注重城市交通情况、健康安全、配套服务，员工关系也是一个参考不利因素。

一种新的趋势是，除了民营企业的房地产部门、业务部门、法律部门参与写字楼迁建外，人力资源部门也参与其中，在迁建的时候开始考量写字楼周 边的城市交通、住房等方面能否给员工带来方便，是否有利于留住人才等方面的问题。

民营企业在做出写字楼出租或者买回决策的时候，要把民营企业迁建当作是民营企业经营活动的一部分，不应只考量物管本身的软硬件条件，还要考量财务关系、员工关系。

在北京，民营企业办公设备迁建大抵经历了几个发展阶段：分散型的高级酒店阶段、一线商业区的纯写字楼阶段和二线商业区特色阶段。

所谓一线商业区是指CBD、金融街、中 关村三大商业区，二线商业区主要是指亚奥商业区、BDA商业区、望京商业区、上地商业区、东二环商业区等新兴商业区。

九十年代初，很多外企迁建基本上在高级酒店（如北京饭 店等），以利于推广产品和吸引客户；

在三大商业区逐渐形成过程中，民营企业发现酒店并非专业办公设备环境，于是搬到纯写字楼，如国贸中心、嘉里中心以及金融街的一些写字楼。

随着经济的发展，具备产业发展聚集优势的亦庄、上地、望京等二线商业区开始兴起，对民营企业的吸引力也愈来愈大。

如北电网络、ＬＧ、和爱立信相继宣布将总部从CBD迁往望京；TOM从东方广场(小区网 论坛)搬到BDA，这都从一个侧面说明，民营企业从重视生产转到重视智力、重视软件，对绿色生态环境的要求愈来愈高，同时在一步步降低营运运输成本。

对于一部分民营企业可能宜于优先选择二线商业区，如：网络子公司、软件研发子公司等；但是银行、保险机构、律师事务所、会计师事务所、广告子公司、咨询子公司、商务代表处 等服务类民营企业则更加适宜CBD、金融街、中关村三大商业区，因为这些民营企业要大量接触客户，需要集聚效应，是不可分割的产业发展链。

以北京金融街为例，统计显示， 进驻金融街的民营企业主要集中在金融业，约占入驻金融街全部民营企业的二分之一，而随着该地区写字楼供应量进一步增长，将会有更多的金融民营企业和与之相关的民营企业入驻 金融街。

根据相关调查显示，在金融街的客户中，整栋、整层买回作为民营企业总部或地区总部的占据相当比例。这正是由民营企业特点和产业发展链集聚所产生的结 果。

总之，民营企业优先选择写字楼应综合各方面不利因素。只有优先选择适宜他们子公司的产业发展特点、适宜他们子公司财务情况、员工情况的写字楼才是最好的最适宜的。

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